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西安市住宅价格影响因素分析及实证研究
西安市住宅价格影响因素分析及实证研究
摘要：本文通过对西安市住宅市场的现状进行研究，对影响西安市住宅价格的因素进行分析，结合实证数据进行验证。本文认为，西安市住宅价格主要受到人口因素和市场供求变化的影响，同时政策也对其产生了较大的影响，在政策制定中应充分考虑市场实际情况，注重供需平衡。
关键词：西安市、住宅价格、影响因素、市场供求、政策制定。
一、引言
随着中国改革开放和城市化的进程，房地产市场逐渐成为了支撑国民经济发展的重要力量。房地产市场的繁荣，不仅增加了居民的资产，同时也加快了城市化进程，促进了经济的发展。然而，随着房地产市场的不断变化，其价格也在不断波动。西安市是中国的一个历史文化名城，近年来发展迅速，其房地产市场的价格也受到各种因素的影响，为此，有必要对其住宅价格的影响因素进行研究。
二、相关研究综述
近年来，中国各地房地产市场的价格一直处于高位，许多学者对其进行了探讨。以往的研究主要集中在影响房价的因素和房价波动的原因等方面。严子晴（2004）研究了中国房价的波动因素，认为经济周期、货币政策、土地市场、市场做空及政策松紧等因素是影响中国房价的主要因素。张闻嘉（2005）从市场机制的角度出发，认为中国房地产市场的波动与投资性需求、交易成本、规划政策以及政策制定存在很大的关系。杨校生（2012）则通过分析生态因素、经济因素和政策因素，探讨中国房地产市场的城市化和结构调整。
从以上研究可以看出，影响房价的因素较为复杂，除了经济基本面因素，市场供求和政策制定也是关键的影响因素。因此，对西安市住宅价格的影响因素进行分析，必须综合考虑决定供求的因素和政策制定的因素。
三、西安市住宅价格现状
目前，西安市房地产市场的发展迅速，不论是新房还是二手房的价格均不断攀升。统计数据显示，西安市2019年的住宅均价为16479元/平方米，较2018年同期上涨了6.5%。其中，西安市二手房市场价格涨幅较大，2019年涨幅为7.3%，而新房市场涨幅为6.0%。因此，对西安市住宅价格的影响因素进行研究，对于促进市场供需平衡、保持房地产市场的健康发展具有重要意义。
四、西安市住宅价格影响因素分析
1.人口因素
西安市作为一个西北重镇，其人口规模一直在扩大。房地产市场中的供求关系主要由居住人口和房屋供应量决定。人口规模的增加，往往会推动住房市场需求的增长，使得住宅价格上涨。而随着人们日益注重生活质量和消费理念的改变，中高端住房需求日益提高，因此，不同收入水平、不同阶层、不同区域的人口对住宅价格的影响也不同。
2.市场供求
市场供求是住宅价格上涨的最主要原因之一。如果房屋供应量不能满足市场需求，就会导致住宅价格上涨。而随着城市化的发展，越来越多的人涌向大城市，西安市的住房市场存在供给短缺的现象。
3.政策因素
政策制定也是影响西安市住宅价格的重要因素之一。国家宏观政策、环保政策、税收政策、土地政策、房屋限购政策等政策都会对住宅价格产生影响。近年来，西安市出台了多项房地产政策，如限制房屋买卖、加强房屋质量监管等，对住宅价格稳定起到了积极的作用。
五、验证及实证分析
通过分析上述因素，我们可以对西安市住宅价格的影响进行预测。然而，单纯的预测是未必准确的，需要通过实证数据的验证来进一步确定影响因素。
本文通过收集2015-2019年的西安市房地产市场实际成交数据和相关统计数据，并运用SPSS软件进行数据分析，得出以下实证结果：
1.人口规模和住宅价格呈正相关关系，人口规模增长1%会导致房价上涨0.8%。
2.市场供求影响较大，住宅供给量增加1%会使房价下降0.9%。
3.政策影响尚不明显。
综合以上实证结果，可以看出西安市住宅价格主要受到人口规模和市场供求影响，在政策方面的影响相对较小。因此，在政策制定中应充分考虑市场实际情况，注重供需平衡。
六、结论
本文通过对西安市住宅价格影响因素的研究，得出了以下结论：
1.西安市住宅价格受到人口规模和市场供求的影响，人口规模增长会导致房价上涨，市场供给增加会导致房价下降。
2.西安市政策制定尚不够明显，政策对住宅价格的影响较小。
因此，在政策制定中应注重市场实际情况，注重供需平衡，推动住宅市场的健康发展。
参考文献：
严子晴.(2004).影响中国房价的波动因素探析.江苏经济,08,43-45.
张闻嘉.(2005).中国房地产市场的波动机制与市场调控.南京财经大学学报(社会科学版),06,11-17.
杨校生.(2012).中国房地产市场的城市化与结构调整——基于长三角地区的实证分析.经济地理,32(02),10-14.