消费者需求分析报告文案.pdf

.三、消费者需求分析本项目所处奥体板块整体处于规划发展期传统的直接横向比较分析法难以直接定量准确界定消费者需求因此以战略的眼光审视地块价值以当前市场区域消费特性为研判基础以拟定客群消费趋势来综合判断项目目标客户消费需求是较为理性的策略。<一>客户调查1、河西奥体板块的认可度的分析上表为XX各市区对奥体板块的认可情况除栖霞区外尽管该板块尚未呈现新城区繁荣景象但在舆论的引导下其他各市区均体现出对该板块良好的认知及期望说明本项目客户群调查及定位应不仅以河西区域为主线。2、河西地区消费需求调查2．1购置物业的目的从上图中可以看出目前的客户消费趋向还是以改变目前居住条件为主。但从河西地区特别是奥体板块的市政投入力量以及其具有的巨大发展前景来看投资类客户的分量仍然不能小窥但前提是河西地区的利好不能过多的透支要给投资者留有一定的空间以巩固他们对该区域的信心。2.2客户购置物业计划居住的家庭人数数据显示在意向消费群体中三口之家占较大的比重这就给我们的产品提供了一个有力的依据。从户型面积的角度考虑三房的配置比较接近消费者的需求。同时从现在河西的房价考虑由于价格上涨的幅度较大速度较快三房二厅的户型对三代同堂的客户一样有着相当大的吸引力。而对于经济实力相对较弱的消费者而言尽管是三口之家80—100㎡的二房也应该是不错的选择。2.3现居住区域此项统计与对河西板块认可度统计均说明河西已被市区居民所认可。2.4购买建筑类型的分析非常明显目前客户对本案所处地块的产品需求设想重点是多层和小高层物业。由于得房率高、成本低等优点多层物业在XX市场上的受欢迎程度是相当高的。但同时由于小高层物业已经被XX市的购房者接受空气、阳光、电梯等诸多的优势也吸引了很多的消费者。因此结合本案的容积率应以多层物业结合小高层物业作为我们的主要物业类型。同时由于奥体板块的特殊性以及将来该区域的CBD形成可能性在限高允许的前提下做标志性的少量高层也是很好的选择。一方面高层物业的客户支持有一定的保证；另一方面可以在满足1/10.项目容积率的同时增加多层物业的配比。2.5面积需求与前面的居住人口数量相比较客户对户型面积的选择相对保守有相当一部分的三口之家选择了两房单位很显然这是价格上升过快的原因。同时在三房的选择上两卫所占比重只是略大于一卫。但值得我们考虑的是产品定位一旦确立目标客户群体的消费实力也基本确立与高定位、高品质、高价格的楼盘相对应的是高标准的客户是经济实力充足客户。这样的客户群体一旦选择了三房单位对舒适性的考虑可能要远远高于增加一个卫生间所带来的资金投入增加。同时也应当适量的有一点大面积户型。因为产品的多元化除了可以满足多种消费者的需求对其他类型的产品的销售也会有一定的推动作用。2.6户内空间形式的选择作为公寓房消费者还是着眼于一般的平层单位。但不可忽视的一个问题目前市场上的其他类型产品不多购房者对其的了解有限。因此多种形式的搭配能够有效的增加产品的吸引力增加楼盘的亮点同时也能够起到形成物业差异运用合理的销售控制策略各种类型相互促进销售。2.7理想购房单价一般在做这样的问卷调查时被调查对象总是对自己的收入水平有一定程度的保留对楼盘的期望值也有一定的理想化。根据一般的市调经验以及近期XX市的房价增长幅度和速度预计在该区域市场一般接受价格在5000元/㎡到6000元/㎡之间。由于各大房地产商的同时进入本地块对高端客户的吸引力也是相当可观。在板块建设的规模能够达到初具雏形的时候还有一定的上升空间。因此本案产品的价格要综合考虑诸多要素特别是推案的时间节点的掌握直接影响到楼盘的销售均价。2．8理想购房总价与理想单价一样消费者对购房总价也会有一定的保留。不过不容忽视的是我们在控制总价方面应该与面积需求结合起来针对市场上小户型的供需状况调整本案的面积配比以寻求最佳的组合