世联某地产佛山张槎项目前期定位策划报告118p.pptx

世联对于项目的目标理解：项目面临的问题2：乱|低端|缺乏城市感的区域印象深入人心市场认可度低项目面临的问题3：项目外在界面混杂整体建筑环境纯粹性不足房地产发展初级以自建房为主05年起商品房市场处于供应空白现状：区域内商品房发展初级80-120平主流居家户型为主整体素质偏低现状：张槎高素质商品房二手房价5000-6000元/平看齐城市核心区域主流二手房价居住价值上升空间大未来供应：城市升级未来放量以城市旧改为主本项目作为区域内旧改住宅的排头兵抢占市场先机。张槎形成了以针织服装为主陶瓷业、玻璃制造业、建材业、塑料业、电子电器业、机械五金业、造纸业、家具等行业协调发展的工业格局。2002年张槎被中国纺织工业协会、中国针织工业协会授予“中国针织名镇”称号。目前张槎针织业已成为全国最大、知名度最高的针织布产区、针织布集散地。区域内已建成大江、白坭、古灶、上朗、下朗、张槎六大传统针织城及大布顶工业园、和盛针织工业村、朗宝工业园、玉带制衣中心等现代化工业园区拥有针织加工企业1695家、针织后整理企业36家、服装企业95家、原材料(绵纱)销售商733家针织厂房面积266万平方米占地约8000亩从业人员57800人。支柱产业积极转型逐渐形成规模工业园吸引到中大型知名企业入驻产业升级下的张槎客户构成：原住民——经济实力强具有一定的地域情节。第二代的区域归属感弱。关键词：本地人/50-60岁/有地自建有房原住民——农民公寓成为其重要的福利房但其只针对原居民。关键词：本地人/50-60岁/为儿女置业原住民（第二代）——走出去接受新事物关键词：本地人/20-30岁/倾向商品房/会为父母考虑就近置业张槎原住民购买需求判断：具有较强的经济实力但受自建房和农民公寓的分流较大。购买本项目需要有更强的理由。外地生意人——就近方便生意最有可能的客户群关键词：外地人/30-40岁/便利性/关注物管专业市场生意人——就近方便生意最有可能的客户群关键词：本地人或浙江人/30-40岁/排斥工业区环境/关注社区环境张槎生意人购买需求判断：具有一定的经济实力和区域性最有可能的客户群私企业主/企业中高管——根本面改善居住环境关键词：40-50岁/经济实力强/面子匹配/居住升级企业白领——追求性价比关键词：20-30岁/经济实力一般/注重居住环境张槎工业园购买需求判断：最多样和最强大的客户群对区域的认同感游离需要最大程度的争取客户类型优势1:相对城市感2009年6月30日投资达4亿元的轻工路建设工程正式启动。轻工路东起佛山大道西至华宝路全长4.2公里沿线贯穿大沙、大岗等5个村（居）委会明年区和街道两级预计投入近5亿元主要是大沙二路至华宝南路2.72公里进行改造其新定位为交通干道。届时轻工路将由原来36米的标准4车道扩宽为标准8车道拆除两侧1.5米宽的绿化带改为道路中央设置3米宽绿化带。轻工路还将设置跨线路（桥）连接未来的禅西大道。张槎将在未来两年内投资建设、开通三条主要交通干道。轻工路2.8公里计划投资4亿元；张槎西路2公里预计投资2亿元季华北路2.2公里预计投资1.5亿元2.张槎最纯粹的居住片区——荟丽家园|丽日家园项目北界面相对纯粹居住氛围良好张槎基础配套缺乏区域内商业中心缺失商业自然发展租金相对较低有较大的上升空间市场机会明显优势3:保利经验保利花园——保利水城城市价值之上的住宅操作成就了千灯湖片区口碑相传的片区豪宅保利取得本项目的市场表现：是第一个进入张槎的品牌开发商；是保利在禅城的第一个项目；是保利拥有在“非热点区域”打造明星项目的魄力和眼光。以城市感脱离区域的非城市感项目印象＞区域印象的案例借鉴1：金地梅陇镇（深圳）建筑出位|配套展示|个性营销个盘形象≥区域形象树立口碑实现高价独特的规划、立面迅速在市场上引起热点关注个盘印象迅速建立时尚街区展示社区个性的同时以商业为标签迅速建立项目城市感创新的潮流售楼处空间、功能双重革新区域的售楼体验增强新兴城市时尚感以时尚、潮流为营销语言直接对接目标客户精神层面引起市场热点关注项目印象＞区域印象的案例借鉴2：华润幸福里（深圳）借助商业立势成为片区新中心口碑|住宅价值远远超越片区价值外因：优越的地理位置良好的交通可达性；区域成熟后发展受限需要一个新的亮点来激发活力；区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。内因：超强的实力与品牌号召力；集购物、娱乐等为一体的体验式；项目立意高与深圳人内心的价值观相符；一流的精英团队。借力万象城高品质精心打造住宅溢价上涨4万/平均价开盘推出230套销售三个星期基本售罄二种方式的构建借鉴：区域的商业中心之上更璀璨的城市界面老旧的区域被光芒淡化吸引目光的是更闪亮的明星。打造项目的城市界面入口气势建立：运用灯光装饰等打造强烈的昭示性和引导性。特色空间节点——通过外形立面等空间尺度感的变化增加商业形象