世联-保利佛山张槎项目前期定位策划报告.pdf

佛山保利张槎项目

定位策划报告

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世联对于项目的目标理解：
保证回本的基础上，项目的口碑建立和进一
步的高价突破

上升目标（优化）
保利禅城第一
枪，口碑建立

地价2500元/平，基础目标（必须实现）
7000元/回本销售

Worldunion
报告核心内容

第一部分：项目面临的问题
——界定问题

第二部分：目标及达成目标的举措
——全面突破解决方案

第三部分：规划实现及分期开发
——建筑实践

Worldunion
项目面临的问题1：佛山向东|向南大趋势明确，张
槎片区边缘化明显
由广州、佛山两市共同出资建设，总投资146.75亿的广佛线，预
计2010年10月30日建成通车首通段佛山魁奇路至广州西朗，预
计2012年全线贯通。
东平新城交通枢纽中心地块总建筑面积约60万平方米，，属于商
业、办公和居住混合用地，兼具交通设施用地性质。其中交通枢
纽中心7万平方米，交通枢纽中心将集地铁、城际轻轨、公交、往广州
的士、城巴及其他客运等各种交通方式为一体，畅达珠三角及港
澳地区。预计在2010年6月投入使用。桂城东-千灯湖

张槎

广佛同城规划利好

东平新城

World东平新城未来佛山unionCBD
项目面临的问题2：乱|低端|缺乏城市感的区域印
象深入人心，市场认可度低

区域现状：

客户声音：
“张槎空气不好，就是一个大工地，人有多又乱，治安不好。”
“现在都往南往东走，北面整体都已经被边缘化了，再说张槎片区形象比较低端，杂居的多，整体感
觉比较乱。”
“不想回张槎，虽然我在张槎长大，但是真的不喜欢那个地方，我们这一辈的有能力的都想往外走。”
“张槎的交通不行，开车到张槎心情都会不一样，断头路多，地图上看起来很方便的地方因为路还没
有完全修通就要兜好大的圈。”
“张槎环境不是一般的差，在张槎住了两年，印象就是乱与差。”
“比较少去那边，路过过，不像个城市”

Worldunion
项目面临的问题3：
项目外在界面混杂，整体建筑环境纯粹性不足

Worldunion
项目面临的问题4：
20余万，规模有限，难以借助规模更改区域印象

B
A
C

项目经济技术指标:
总占地：12.4万
净用地：9.5万（A+B：8.4万，C：
1.1万）
容积率：A+B≤2.5；C≤5，
总建面≤26.5万
Worldunion
Luxurioushouse

关于开发方向的思考

保本销售A
保本销售=6000-7000元/平的销售
价值一级跳
实现B
Q1：张槎现状能否支撑6000-7000的价格，价值二极跳
或是片区已经沦为更低的价格洼地？C

两个思考维度：
1.市场需求验证
2.供应现状

Worldunion
Luxurioushouse
房地产发展初级，以自建房为主，05年
关于开发方向的思考
起商品房市场处于供应空白

保本销售A
价值一级跳B
价值二级跳C

农民公寓

张槎自建房可分为两类：

供
1.普通自建房——以单体建筑为主，无秩序，居住舒适度较差，无产权，不
可买卖。
2.农民公寓——村政府的农民福利分房。类小区，有规划，有物业管理，整体

应
观感较好。无产权，仅供张槎村民使用，不可买卖。
现状：区域内商品房发展初级，80-120平主流居家户型
为主，整体素质偏低

楼盘代表：东海湾花园（2005）楼盘代表：德兴花园

楼盘代表：荟丽家园（2002）楼盘代表：丽日家园（2005）

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现状：张槎高素质商品房二手房价5000-6000元/平，看
齐城市核心区域主流二手房价，居住价值上升空间大
区域物业名称物业地址户型建筑面积(㎡)总价(万)单价（元/平）
钻石苑建新路二室两厅99505152
钻石苑建新路三室两厅107635888
老城区
季华新景园季华五路三室两厅126886984
玫瑰园大福路二室两厅103525049
逸日雅居魁奇路二室两厅87505748
丽景花园魁奇二路三室两厅83506025
城南汇银城市花园魁奇路二室两厅95555790
丽日华庭魁奇路二室两厅82556708
丽日华庭魁奇路二室两厅92555979
荟丽家园张槎三路三室两厅110655909
荟丽家园张槎三路三室两厅122604918
荟丽家园张槎三路二室两厅71425915
德兴花园张槎三路三室两厅130423230
张槎德兴花园张槎三路三室两厅110363272
丽日花园仙槎南路三室两厅85495764
东海湾花园槎湾路