0227世联新城地产望城项目前期定位策划报告2.pptx

项目整体定位根据大盘发展客户构成客观规律：本项目前期核心客户仍应立足于河西&望城地缘性客户本项目启动期地缘客户分析：从区域来看客户主要来自河西（岳麓区约50%）和望城县（16%）虽然各类产品客户群体的比例有所差别但主要为以下四类群体：麓谷科技园和望城产业园的企业职员、岳麓区开厂和自营街铺的生意人、长沙市及岳麓区政府公务员和河西大学、医院等事业单位员工。目标客户年龄构成40~60㎡公寓对应新城标准化产品线&客户分类：本项目前期主力客户可被表述为“启航型”客户&“乐居型”客户分类从客户购房关注因素来看价格关注最高其次为户型其次为交通因素；由于启航客户多数为首次购房且以婚房和方便工作为主对于价格和交通的关注相对明显。启航客户购房户型需求启航型客户：产品户型设计需求偏好实用性为主看重分摊率在舒适度上对卧房关注度相对最高启航型客户：商业配套需求偏好最关注满足日常需求的超市对于高端消费配套并不敏感全市公务员人数溁湾镇商圈：通程商业广场为区域商业中心岳麓现代IT城、新一佳超市、国美电器、通程电器、新外滩商业广场、苏宁电器、麓山服装精品市场。从客户购房关注因素来看对于价格的关注因素较低首先关注地段其次对配套关注较高；教育配套排在较前的位置对于子女教育成为改善客户非常关注的要素；对于户型的关注依然高于价格他们换房更看重户型的舒适度。乐居客户购房面积需求项目乐居型客户：教育配套偏好强烈重点关注小学及中学教育品牌名校是他们置业换房的重要驱动力职业：中联重科普通职员年龄：45岁月收入：3000元左右居住状况：一家三口住在单位定向的小区内成交情况：购买恒大名都128平3房总价约50万客户语录：现在我们家里住的房子还是以前单位的定向房那时候很便宜的不过现在你看咯感觉很破旧了也没有什么绿化景观儿子要结婚了总要换个像样的房子才拿的出手。我们在这一片住惯了也不想换太远的地方梅溪湖这边房价还可以看了恒大名都的规划那还是感觉有点品位的而且绿化面积大园林做的不错有个很大的中央水景里面还有器械健身区、篮球场、儿童娱乐区这些配置考虑得很细致整个小区都满显档次我还比较满意。——吴先生而且根据世联访谈客户群当前对精装修认可程度逐步增高忧虑主要集中在担心装修材料能否保证开发商诚信度和价格客户研究小结：以乐居客户需求为核心满足点70-130平米23房精装修|教育驱动|日常商业|优化园林环境项目整体定位问题1：如何在陌生区域实现大盘成功启动并持续滚动开发？问题1：如何在陌生区域实现大盘成功启动并持续滚动开发？教育配套：配备知名品牌学校（从幼儿园到高中一体化教育体验）项目整体定位物业定位项目整体物业组合的初步建议:小高层+高层项目3.5的容积率需最大化提升所有产品的市场竞争力以实现项目价值最合理化；项目近120万平建面有实现高（高层）中（洋房+小高层）配产品组合的可能；项目用地338840万㎡容积率3.5条件下经过初步估算项目舒适度最佳产品组合面积为10%小高层（11层）+90%高层：物业定位项目的整体开发顺序：自西向东顺时针开发每期开发约15-20万平米预计7期开发完毕（年供应量需保证在20万建方以上）物业定位项目配套发展走势（5年内配套全线落实）：启动区销售前落实社区集中商业的引进前期幼儿园前置建设中期主打一站式教育配套及部分组团商业配套后期贩卖完全成熟社区环境形象定位乐居新市镇happytownHappyIife【Concept—1City复合城市机能规划】【Concept—2Green++生态系统营造】【Concept—3Grow甲教育系统】【Concept—4Dsignhouse精工产品设计】【Concept—6Channel立体交通】【Concept—6Hi-Art社区管理&文化】命名建议：