世联XXXX年某地产镇江白龙山项目定位报告1ppt.pptx

世联地产2010.04“4.17通知”补充纵观07-09年全国楼市整体走势的价量规律得到充分体现就短期来看新政将使当前房地产成交量出现下滑趋势形势严峻；新政对于镇江房地产市场的影响及启发项目使命：通过白龙山项目的成功树立价格标杆进而实现镇江万科品牌飞跃本方案着重解决问题如下1415以东京大都市圈为例它形成较为成熟的城市分工：东京作为核心城市是政治经济中心；周边形成各有分工的骨干城市以上海为核心的长三角城市群中镇江市位于第三圈层；城市分工为原材料基地部分承接一二圈层产业转移18城铁改变资本流向因交通改善使得更多的资本流往镇江从而促进城市经济发展增加居民收入进而土地价格上涨住房改善型需求释放轨道交通加速人口流动为镇江带来商务人群、旅游人群和通勤人群增加对商贸服务的需求对于商业、旅游地产极为有利城铁使得镇江面临本土人才流向大城市的风险：因价值量高的业务日趋集中于中心城市从而吸引高端人才流向大城市现阶段城铁价值尚未被广泛认知全新的城铁概念对区域的增值表现为一个相对缓慢的释放过程城铁交通带来人口流动使得更多的人可能成为住宅投资型的客户但仅有少量通勤人口中发达城市外溢人口存在刚性住宅需求镇江大型知名企业数量偏少主导产业为传统产业附加值低制约了经济持续发展因此制约了房价持续上涨的空间镇江近两年人口增长率低2008年甚至负增长；户籍人口人均住房面积已达35㎡超过人均30㎡的小康水平未来本土住宅需求以改善型的为主2009年镇江市区房屋拆迁量相当于前四年和成交商品房套均面积112㎡大面积成主流。单盘成交量最大为11.2万㎡。市场反应投资客户、私营业主及拆迁户共同构成了2009年住宅市场的主力军镇江近两年房价收入比均为6.3属于长三角的价值洼地仍有上涨空间；按照房价收入比为8房价年增长率10%可知2010年底镇江住宅均价具有冲刺6145元/㎡的潜力项目西邻国家4A级南山风景区独占白龙山脉地形起伏拥有一定的原生态植被自然资源条件极其优越区位优势独特项目地块占地500亩总建筑面积为41.6万平米大规模的居住社区万科品牌优势万科于2006年销售魅力之城居民心中代表了良好的物业管理和建筑质量红郡奠定了万科高端产品的地位37镇江住宅市场整体价格箱体较窄公寓与洋房间价差1000-1500元/㎡双拼、联排、洋房逐级价差1000元/㎡独栋较双拼约贵2000元/㎡公寓热销面积段为90-125㎡总价为50-75万洋房热销面积段为110-135总价为60-90万联排热销面积段为190-240总价为150-325万市场总结：苏宁置业、大连万达可能开发高层城市豪宅和普通城市公寓与本项目前期低密度产品卖点不同但总价将有重叠；绿城有意进入滨江板块其成熟的桂花系列及桃花源系列可能被引入镇江；华润尚无详细消息个案选择的依据江山名洲——原生态山水生态居住环境的设计理念营造江南水乡风景为主题的水乡居住形态江山名洲依托长江、焦山、象山及滨江风光带；内部规划路网为骨架以水为核心营造以江南水乡风景为主题的水乡居住形态荣获中国人居环境金牌住区称号江景花园洋房和叠加花园洋房户型在景观上做到了优秀但功能设置上尚有所缺失体现在卫生间、步入式衣帽间及储物空间等项目整体建筑风格为现代简约洋房外观设计不统一且别墅外立面尚可改进如将水管隐藏设置颜色选择应区别公寓常用的墨绿色售楼处内饰应改进等增加凸显尊贵感中南世纪城拥有滨江板块绝佳的山水资源通过利用外部环境并着力打造内部景观树立成熟地段稀缺的公园式景观楼盘形象小区整体建筑风格为西班牙风格景观采用大量水景、雕塑、植物等营造尊贵优良的居住环境项目定位于城市追求居住健康化、生态化的精英人群但其路牌广告并未与其生态健康、公园住区的定位相一致；项目安保系统实现智能化配套中包含社区医院亚东•朴园新中式别墅社区；并从中国民居中提取符合进行现代比拟着眼于院落设计非常类似于深圳万科第五园户型设计亦有参照万科第五园采用L型或者U型布局打造内庭院使得联排别墅告别进深过长达到户户南北通透南北均有景观的效果；同时中式别墅可以在更小的空间内实现别墅的功能建筑上采用流行的节能技术并赠送太阳能、带卷闸门的地面停车位高端别墅：香格里拉庄园香格里拉庄园营销方式及重点香格里拉户型分析科技别墅：科苑华庭科苑华庭别墅户型分析综合性楼盘：风景城城邦风景城邦：情景主题之城凝聚异域风情风景城邦洋房典型户型分析个案分析小结：洋房和别墅建筑风格偏西式立面设计较好；科技住宅的概念已经开始传递但项目体验点较少营销尚处卖环境的初级阶段；无论是产品还是营销均有很大的提升空间镇江目前处于豪宅发展第二阶段传递豪宅生活方式的第三阶段蓄势待发万科中国房地产行业的领跑者扛起镇江豪宅进阶的重任奠定其在镇江豪宅市场的霸主地位区域—具有豪宅基础的板块多产品形态|市政新区|南山风景区|客户有认知基础我们楼盘的客户主要还