世联地产XXXX年深圳南山项目产品定位详细报告.pptx

2012年南山项目产品定位报告商业街定位和商业规划设计建议发现交通通达性良好同时规避主干道噪音干扰享有深圳一线品牌教育配套资源周边社区生活氛围浓厚居家条件良好城市中央公园景观资源周边典型二手项目分析项目地块属于深圳稀缺性的开发建设用地深圳未来唯一城市中心公园区开发的楼盘唯一城市中心资源与自然资源融合的新盘未来珠三角和深圳城市的核心NEVERBEFORENEVERAGAIN世界级成熟都市案例：北京上海纽约伦敦大都市案例大都市案例大都市案例大都市案例支撑后海区区域内高价成交客户研究面积段区域外高价成交客户研究竞争片区评级片区项目实现基准区间确定第一次修正第二次修正第三次修正抬高式、双景观规划布局抬高式、双景观规划简析设计豪宅户型电梯直接花园入户户内直接控制电梯。设计观光电梯商业优化设计分散式街铺设计不利于项目豪宅档次提升调查客户对于会所功能最多的是希望开设健身康体类尤其是对游泳池的需求较多。其次是对于商业服务类的需求包括咖啡、酒吧等。考虑到项目会所推荐设置在住宅下层因此不建议设置中式餐饮的服务避免油烟扰民。住宅底层实现全部改为会所面积豪华接待前台水疗参与式的园林设计园林设计以参与式的功能为主抬高后中央园林硬质部分强化驻留人流设计独特的建筑立面目前周边楼盘风格雷同、色调接近后海和科技园片区楼盘以现代风格为主。在现代风格的基础上实现造型的差异化序号基于市场调研的大面积高层住宅户型借鉴客户不认同：书房带阳台实用性差并计算入一半面积。客户认同：双厨设计、大面宽客厅和观景阳台三湘海尚170平米海怡湾143平米超豪华主卧空间配置多功能弧形景观大露台缺少佣人区入口建议以与路面高度齐平的直接进入形式入口处精致景观设计参考三湘海尚建议智能化按照中高端标准智能化基本层次需满足安防要求引入成本合理的家居智能系统增加舒适度。新风系统和保温系统是客户比较敏感的配置事项置换式新风换气系统主要是针对：室内的空气污染较室外更严重低能耗建筑必须考虑有组织的通风换气通风的耗能与节能置换式通风的概念热湿分离的空气处理概念事项设计阳光车库车位比建议做到2：1在131-150平米的面积段户型结构中客户多倾向于舒适型3房。可见我们的客户群体注重的更多是舒适度。7成的客户倾向两厅相连。连同两厅可以增加厅堂的开间尺度体现宽敞舒适的大宅风范。超过6成的客户选择中式厨房。32%的客户选择中西双厨设计主要是由于该部分客户是选择了大4房或者5房以上的户型格局。近6成的客户不希望主卧带书房。选择3房的人数多于4房。而3房的户型中主卧带书房的结构并不实用。建议在户型设计的时候注意分房型来设计书房位置。5房等户型可以考虑主卧带书房。客户对阳台形式的选择上倾向有造型的阳台。选择波浪形和圆形的客户占将近半数。建议在阳台设计的时候能够更多的考虑每户的景观有造型的阳台景观面更广。目标客户物业敏感点问卷调查分析选择现代风格大类的客户占了绝对比例（现代风格、现代科技风格、滨海风格）表明目标客户群的认同现代风格的简洁、线条感。建议本项目大方向保持现代风格具体路线实现突破。选择健身和商业服务类会所的客户超过60%。建议在会所的配套设置上以健身和商业服务为主。三湘海尚业主对于智能化的敏感点新规范下的拼合户型格局设计实例新规范下的拼合户型格局设计实例拼合户型设计借鉴——三湘海尚拼合户型设计借鉴——鸿威海怡湾项目剖面初步建议二（改进方案）会所形成内外双重景观的楼体排布（最终方案）楼体沿街排布形成内外双重景观（最终方案）项目总平布局5种方案比较限高调整为80米后的最终方案（剖面）限高调整为80米后的最终方案（平面）