世联XXXX坤宝地产荆州项目定位及物业发展建议.pptx

12345【天时】沙北新区为城市重点发展方向并以省运会召开为契机将快速催熟区域提升区域价值7【地利】沙北新区商业、商务、医疗、教育等生活配套正在逐步完善大区域发展环境优良【地利】本项目地处荆州金三角地带沙北新区的首发地段同享老城配套和新城规划利好是沙北新区发展的最先受益者【人和】客户认可沙北新区价值看好其未来发展高端形象建立驱动置业无抗性【人和】楚天都市佳园价量持续增长三次开盘近乎售罄反映出客户厚度足区域高端形象奠定1415站位第一梯队我们面临两重挑战结合开发商目标（5500元/平米入市价格10万方每年去化速度）梳理出我们的核心问题为如何进行竞争突围及扬长避短182021232425【市场小结】未来中高端市场进入档次与规模竞争的阶段2728【园林展示】中高端项目开始注重实景园林展示对客户有很大的吸引力特色风情比较突出【外立面设计】现有楼盘外立面设计水平参差不齐空调位、管线、电梯等方面精细化程度不够31【小结】细节决定成败我们可在客户强感知产品细节上入手进行市场超越3334【荆州中高端客户敏感点】中高端客户置业敏感点为：地段>配套>园林>物业服务【中高端客户需求面积分析】中高端客户需求集中在100-120平米户型【需求产品分析】中高端客户明显对舒适度指标：客厅（29%）和阳台（28%）有较大的关注而对卧室、书房等的大小并无面积要求仅为功能性考虑【小结】紧抓中高端客户迎合客户敏感点39【竞争圈层界定】站位第一梯队我们的竞争对手为楚天都市佳园及外来品牌开发商（万达、绿地、恒大）41第一剑—“足”展示打造由营销中心、喷泉广场、永久园林、西干渠市政公园形成的前期展示区将大气恢弘的园林先展示出来在客户中建立项目的高价值感知；第二剑—“大”园林采用组团式规划布局组团间形成围合式强风情感的集中公园绿地使其成为项目的标签并且为每期开盘打造亮点44454647【万达竞争策略1】根据万达进入三四线城市的规律定位于中高端走城市综合体路线重商业轻住宅【万达竞争策略2】住宅架在商业上面环境嘈杂居住环境不纯粹我们可打造优美生态环境社区打造居住典范社区【万达竞争策略3】万达产品系面积较大90~100平米的两房、120~140平米三房、160平米四房我们的户型应该和其差异化【万达竞争小结】抓住万达轻住宅的弱点打造纯粹居住典范社区产品的户型进行差异化设置【绿地竞争策略1】绿地以超高层地标建筑提升项目价值写字楼驱动的综合体带动销售但其周边环境差、配套不成熟我们可超越【绿地竞争策略2】绿地产品线注重产品舒适性一房为60平米两房面积为90~100平米三房产品面积为130~140平米四房面积为170平米【恒大竞争策略】恒大进入三四线策略为城郊拿地+纯住宅+伪豪+精装修+低价走性价比路线快速走量我们可利用自身配套打赢竞争【恒大竞争策略2】户型面积两头大、中间小大户型150-410平米及小户型79-90平米紧凑户型仅119平米三房【绿地、恒大竞争小结】在区域区位、配套、户型结构上打赢竞争575859606162634、园林景观——中央园林景观设计充分利用景观资源扩大观景视野保证户户临景户户观景5、产品——户型设计方正南北通透功能分区合理且具有变换性赠送面积较多实用率高667、商业配套——异域风情商业街引进知名商业品牌填补黄冈商业市场空白点6869707172737475767778798081828384858687项目整体发展战略推导整体战略——总体占位及实施措施90项目定位推导：结合项目自身特质、普适性客户敏感点、竞争突破点及战略导出项目定位荆州首席城市公园地产案名建议荆州中央公园（荆州长桥郡）95969798客户定位荆州市各购房阶层特点如下：根据客户关注因素及本项目特点建议重点锁定中产及中等收入阶层客户【客户定位】精准锁定与本项目所在区域实力三缘性关系的客户重点关注外地返乡置业以及进城客户人群适当关注高端投资客户核心客户为和本项目所在区域产生三缘性关联的客户他们首要考虑地段、居住环境、配套服务重要客户为外地返乡置业以及进城客户群体他们考虑总价的控制生活配套的完善以及未来的升值潜力产品定位【产品定位原则】综合考量市场销售、客户需求、竞争分析和项目本体情况来进行合适的产品户型配比【产品定位】主打三房产品突出功能性实现快速去化以四三房产品树立项目价值标杆拉开项目价差我们的产品在竞争中有什么优势110112【西干渠合理利用】若政府改造进度与开发周期同步可在荆襄南路外侧做园林与市政园林嫁接作为项目展示面【西干渠合理利用】若政府改造跟不上开发进度我们可采用架桥方式结合园林规避西干渠臭水沟形象【地块不规整解决方案】采用三大组团式规划可使各地块相对独立还可保证分期开发互不干扰【高容积率解决方案】面对高容积率3.5可在产品上进行发力进行规避可考虑