我国住房抵押贷款证券化探究论文.docx

我国住房抵押贷款证券化探究论文提要随着金融改革和金融创新的不断演进住房抵押贷款证券化逐渐成为政府、理论界和金融机构所普遍关注的热点。本文根据资产证券化基本理论对我国推行住房抵押贷款证券化的现实意义、制约因素等进行探讨并提出在我国开展住房贷款证券化的政策建议。一、当前我国房地产业概述根据国际经验当一国经济进入持续稳步增长的时期城市化也将进入一个快速发展的时期。世界银行的统计分析表明人均GDP低于300美元的低收入国家城市化水平仅为20％；当人均GDP提高到1000～1500美元经济步入中等发达国家行列时城市化进程加快住宅业将会进入迅速发展阶段。这种发展规律在我国也得到了较完美的印证。据统计截止2003年底随着人均GDP首次超过1000美元我国城市人口比例已从1978年的17.9％提升到40.5％。人均收入水平的提高和城市化进程的平稳推进对我国经济的各个方面都产生了极大影响房地产业飞速发展并迅速成长为国民经济的支柱产业。数据证明从2001～2005年的五年时间里我国的GDP从97314.8亿元提高到182320.6亿元房地产投资则从6344.12亿元增加到15759.3亿元。自1999年国家实施扩大内需政策以来出台了推动住房抵押贷款业务发展的相关政策我国住房抵押贷款得以迅速发展并成为各商业银行的重点发展业务。2003年底我国个人住房抵押贷款余额已经达到11779.74亿元占个人消费贷款余额的75％占金融机构全部贷款余额的7.4％。我国今后一段时期内平均对住房抵押贷款的需求规模将达到每年3000亿元人民币并且这一庞大的资金一经沉淀就是10～30年。如果仍然继续依靠商业性住房贷款和住房公积金贷款将使商业银行的流动性问题日益突出。此外尽管住房贷款的不良率相对较低但数据表明其绝对数却在快速攀升。在此背景下我们一方面应该尽快建立健全我国的住房金融体系另一方面也要适时启动住房抵押贷款证券化优化房地产金融结构促进商业性住房贷款的良性发展。二、推行住房抵押贷款证券化的现实意义住房抵押贷款证券化（MBS）就是将缺乏流动性但其未来现金流可测的住房抵押贷款进行组合建库以贷款库内资产所产生的现金流作为偿付基础再由证券化专门机构购入通过风险隔离、资产重组和信用增级在资本市场上发行住房抵押贷款债券做结构性融资行为并使住房抵押贷款的风险分散为由众多投资者承担的金融运作过程。该金融创新形式起源于20世纪七十年代的美国最初的目的是为了满足退伍军人与中低收入者的购房需求。基于强烈的政府支持背景MBS对调节美国住宅产业的结构性需求与促进社会稳定起到了重要的作用并逐渐为世界各国所效仿。推行MBS可盘活大量长期性抵押贷款资产对于我国房地产业和房地产金融业的发展有着十分重要的现实意义。（一）改善融资结构增加金融体系的流动性。我们知道保持合理的资金流动性是健全金融体系的重要内容。MBS的发展无论是在金融主体行为选择还是在资本结构优化方面都为一国金融体系的健康发展提供了稳定的资金来源。具体来看主要包括以下四个方面：1、对住房抵押贷款本身的流动性改进。住房抵押贷款具有期限长、流动性差的特点。MBS通过资产重组把住房贷款的未来现金流转化为当前的证券融资就可以改善住房抵押贷款的流动性有利于金融机构改进资产管理。2、对资本市场流动性的改进。MBS的最终环节就是发行住房抵押贷款证券由于这种证券的信用等级较高、收益稳定、风险较低在资本市场上会受到投资者的追捧。这对于资本市场交易的活跃程度、交易资本的利用效率都有正面影响。此外也会引导资金向住宅产业合理流动降低资本市场的投机程度。3、对房地产企业流动性约束的改进。鉴于住宅建设需要一定的建设和销售周期必须有稳定持久的资金作保障。如果全靠住房抵押贷款房地产企业就会受到严重的流动性制约这不但影响企业和行业的发展前景也增加了银行贷款的偿付风险。MBS的引入为此提供了有效的解决途径。4、对个人购房者流动性约束的改进。由于住宅类商品的特殊性个人购买住房往往会受到预算的约束。MBS可以来缓解这个问题为商业银行提供充足的贷款资金来源从而增加个人住房贷款的可获得性。（二）分散金融风险稳定金融市场。MBS依托于住房抵押贷款证券及其制度安排把原始贷款银行的风险分散给更多的金融主体来承担。一方面作为MBS发起人的贷款银行通过发行住房贷款证券把原始贷款重组为不同风险与收益组合的标准化金融产品从而把信贷风险分散给众多的市场投资主体降低住房抵押贷款风险优化资产负债结构。一方面MBS实际上就是把住房抵押贷款作为标的物从中进行风险剥离根据与稳定现金流相对应的风险创新出更多的金融产品。这种风险分散的过程对于金融市场的稳定和金融深化