住房抵押贷款证券化探究论文.docx

住房抵押贷款证券化探究论文内容摘要:随着我国土地使用制度和住房制度改革住房抵押贷款证券化被认为是我国资产证券化的切入点。实施住房抵押贷款证券化能提高资金流动性拓宽融资渠道分散银行风险等优点。本文简要介绍了住房抵押贷款证券化的概念总结了中国建设银行在国内首次发行住房抵押贷款证券的情况探讨实施住房抵押贷款证券化的模式分析实施住房抵押贷款证券化面临的法律、信用、证券市场等方面的障碍以及如何完善住房抵押贷款证券化。关键词:住房抵押贷款证券化房地产模式住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券指金融机构把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组由证券化机构以现金方式购入经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者以融通资金并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。住房抵押贷款证券化运用成熟的交易框架和信用增级手段改善了证券的发行条件使住房抵押贷款证券化支出费用总额与交易总额的比率很低从而大幅度降低了企业直接融资的成本。2005年12月15日中国人民银行批准了中国建设银行信贷资产证券化试点单位在银行间债券市场发行资产支持证券。建行作为发起人委托中信信托发行不超过31亿元的个人住房抵押贷款支持证券(即MBS)“建行个人住房抵押贷款资产支持证券”。至此已风靡海外30余年的资产证券化产品终于正式亮相中国。建设银行从上海市、江苏省和福建省三家一级分行中筛选出了15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池委托中信信托投资有限责任公司发行这是国内首单个人住房抵押贷款债权证券化产品。该信托的第一次利息将在2006年1月26日予以支付信托的法定最终到期日为2037年11月26日。建行本身将购买其中9050万元的次级资产支持证券其余的29.26亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级分为A、B、C三级。在29.26亿元的优先级资产支持证券中A级为26.69亿元B级为2.03亿元C级为5279万元。MBS将和按揭贷款一样采取每月付息还本并采用浮动利率。住房抵押贷款证券化的模式资产证券化是在“破产隔离”、“真实出售”这一中心的基础上围绕现金流重组和信用工程这两个基本点展开结构设计、产品衍生及市场运作的是当今各国资本市场上极具活力的金融产品在我国是全新的尝试选择合适的证券化资产是成功进行资产证券化的良好开端。按照被证券化资产种类的不同资产证券化可以分为住房抵押贷款支撑的证券化和资产支撑的证券化。美国作为资产证券化市场最发达的国家资产证券化是从住房抵押贷款证券化起步且从世界范围来看住房抵押贷款也是一种最为广泛被证券化的资产。因此我国推行住房抵押贷款证券化可以借鉴国际成功经验国际住房抵押贷款证券化代表性的模式大体有三种模式:一是美国模式即表外模式即在银行外部设立特殊机构用以收购银行资产实现资产的真实出售;二是德国模式即表内模式即在银行内部设立一个特殊机构由这个机构运作证券化业务资产的所有权仍然属于银行保留在银行的资产负债表中;三是澳大利亚模式即准表外模式是上述两种模式的结合类型。但是在借鉴国外模式的同时必须清醒地看到由于我国的房地产市场建立不久发展很不平衡加之证券市场发展的地区差异我国的证券化模式的选择必须多样化且富有弹性:针对不同的经济发展地区推出不同的房地产证券化品种;对不同的投资主体应有灵活的投资余地;证券化必须在我国现有的法律框架下构筑。住房抵押贷款证券化的运作过程可以简要的概括如下:首先由住房抵押贷款机构充当原始权益人以“真实出售”方式将其持有的住房抵押贷款债权合法转让给特殊机构。其次特殊机构将其组成抵押贷款组经标准化处理、信用评级及担保公司担保升级后发行住房抵押贷款证券获得证券发行收入并向原始权益人支付资产购买价款和向相关中介机构支付服务费用。第三在证券发行后特殊机构需要聘请专门的服务商来对已经证券化的住房抵押贷款资产及其现金流进行管理。住房抵押贷款证券化的关键是要实现“破产隔离”和“真实出售”。所谓“真实出售”是指贷款出售合同中应明确规定:一旦原始权益人发生破产清算资产池不列入清算范围从而达到“破产隔离”的目的保护投资者的利益。在设计住房抵押贷款证券化运作模式中需要特别强调市场主体——特殊机构的设立即选择表外模式还是表内模式运作。它是整个交易结构的中心。相比而言表外模式更适合我国国情即设立独立的特殊机构。首先从信用增级角度考虑银行外部设立的特殊机构是以证券化为唯一目的的、有法律限制的、独立的信托实体不受银行等相关利益机构及财政等政府部门的影响和控制真正意义上实现“破产隔离”和“真实出售”从而避免了我国商业银行信用等级不高的问题。从效率的角度考虑独立的特殊机构发行抵押证券具有优势。成立专业