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宏观调控形势下房地产开发企业融资渠道探究【摘要】2005年以来国家对我国房地产行业日益严厉的宏观调控使房地产开发企业的生存愈加艰难融资问题则是诸多房地产开发企业亟需解决的主要问题之一。本文采取案例研究的方法以天津市某大型国有房地产开发企业为例结合我国房地产行业环境及金融环境分析该企业在宏观调控政策下的融资结构。通过对调研结果的分析我们发现在宏观调控政策下企业通过多元化融资方式对企业的资金链进行了有效的管理缓解了企业的融资压力但由此给企业长期发展所带来的隐患却不容忽视。【关键词】宏观调控；房地产开发企业；融资方式；案例研究（一）引言1.宏观调控政策对房地产开发企业的资金链管理产生影响近年来我国房地产市场非理性因素作用扩大。为遏制我国房地产市场进一步升温我国出台若干关于房地产市场的宏观调控政策。房地产开发方面调控政策一方面限制房地产开发贷款的发放另一方面要求加快推进保障性住房的建设。房地产销售方面严格的差别化住房信贷政策和“国十条”后四十余个城市施行的限购令意图限制投资者以各种名目进行的炒房和投机性购房行为；同时房产税改革试点于2011年在沪渝两地正式落地旨在保护自主性需求约束投资性需求。调控政策多管齐下国家意图以限制开发商抬高房价和引导购房者的消费行为回归理性这两种方式稳定房地产市场。但国家的宏观调控政策影响了房地产开发企业的资金链管理而现金流是房地产开发企业得以生存的命脉。作为房地产市场的重要参与者开发商面临的由调控所带来的企业资金链问题成为目前亟待解决的问题之一。2.宏观调控形势下房地产开发企业的融资方式由于房地产行业的资金密集、杠杆率高等特点企业经营过程中的资金流一直是房地产开发企业经营的命脉所在。除自有资金外房地产开发企业的资金来源一般有两种：开发阶段的外部融资与销售阶段的发预售收入和个人按揭收入。自2005年以来国家在房地产调控的资金限制方面通过各种措施对这两种融资方式不断施压。这也使房地产开发企业“以银行贷款为主其他融资方式占比较少”的传统外部融资结构发生了较大改变：2007年至2011年国内房地产开发贷款金额前期涨幅缓慢后期涨幅趋于停滞而自融资金和其他资金的金额则大幅上涨。银行贷款方面根据各银行年报公布的数据2007年至2008年各银行房地产开发贷款规模均呈上升态势而之后三年增幅有所放缓尤其是2010年至2011年间诸多银行的房地产开发贷款金额大幅回落一些银行甚至出现房地产开发贷款规模负增长的现象。反观信托却是另一番景象。近几年信托业在规模与数量上发展迅猛截至2012年2季度末达到5.54万亿元环比增长4.53%同比增长48%与2011年底相比增长15.18%。作为信托产品的主力品种房地产信托近几年来也在飞速发展。信托总体规模方面房地产信托由2006年的276万亿左右飙升至2011年的2752万亿5年时间内其数量也由103只增至1064只是原来的十倍之多。证券市场方面近几年房地产行业出现一股房地产开发企业上市与股票增发的热潮。而以房地产开发企业为发行主体以支持某一房地产项目建设为发行目的的债券类产品鲜见于债券市场仅有少量债券类产品用于保障房开发建设。另外私募基金与海外融资等方式逐渐兴起。基于以上现实本文将以一家典型的房地产开发企业为研究对象考察其在房地产宏观调控的背景下融资结构的调整与融资方式的创新并在对房地产行业的融资现状深入调研的基础上对房地产金融创新的方向和国家相关政策的改革方向提出我们的建议。（二）房地产开发企业的现有外部融资方式②被调研企业成立于1981年为天津市规模较大的房地产开发企业是一家国有独资集团。集团主要经营范围为国家授权资产投资、控股房地产开发、销售物业经营及管理等。集团采取控股公司形式下属公司二十余家主要集中于天津市其余分散于海南、深圳等地并且集团的其中一家下属子公司为上市公司。2012年集团投资项目的开工面积为817.60万平米完成销售收入106.78亿利润达10亿元。近几年的房地产调控政策给整个集团的资金链带来较大压力。在房地产开发融资方面集团发展遭遇一定瓶颈但由于其长期发展所积聚的实力与目前所采取较为多样的融资方式企业能在较为萧条的房地产市场中逆势而上稳步发展。在外部融资方面集团目前采用两种融资方式相结合：财务部运用传统融资方式融资结合资本运营部运用金融创新方式融资。传统融资方式包括银行贷款融资与信托融资金融创新融资方式包括通过私募基金（PE）和资产支持票据（ABN）融资。两种金融创新融资方式均用于保障性住房的开发建设。近三年集团融资规模增大与集团建立贷款关系的金融机构数量、贷款笔数及贷款总额均有明