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宏观调控背景下房地产开发企业融资策略探析项俊英摘要房地产行业具有极强的金融属性从买地开始就需要投入大量资金如果没有强大的资金来源房地产企业可以说是寸步难行。然而在当前宏观调控背景下传统融资模式存在诸多问题：融资模式单一往往是以银行贷款为主的债权式融资;融资成本偏高不利于企业长期发展;缺乏对融资工作的有序安排使得企业融资受限严重的甚至影响到企业的生存与发展。因此探讨新形势下的融资策略和融资模式创新具有迫切的现实意义。本文在分析宏观调控背景下房地产开发企业融资模式创新的重要性基础上探讨了宏观调控下房地产企业融资现状和存在的问题并提出了宏观调控下纾解房地产企业融资困境的对策措施。关键词宏观调控房地产企业融资策略一、引言近年来国家对房地产市场调控力度持续加大尤其在2019年国家对房地产信托业务、房地产企业发行外债进行了制约同时加强了对地方资产管理公司监管严禁变相为机构和项目融资。一系列的调控意味着洗牌好的升级差的出局。房地产企业想要得到稳定健康的发展壮大自身规模提升市场份额必须有强大的资金作保障。为此我们要观察经济形势深入研究创新融资模式从传统的银行贷款到房地产私募基金、资产证券化融资触角从单纯的资金机构转化为与具备资金实力或拥有项目资源的各方共同搭建合作共赢战略合作平台。同时企业要引进专业人士优化内部管理提升风险防范意识从多方位多角度系统性解决房地产企业融资难题积极促进房地产企业健康有序发展带动上下游产业对国民经济发展起到其应有的作用。二、宏观调控下房地产企业融资现状和存在的问题随着信托、发债等融资渠道收窄贷款规模控制加强资金流入房产的渠道收紧。很多大型房地产企业在这一年因融资受限放慢了扩张的速度对于那些中小房地产企业因多种原因导致资金周转不灵不得不接受项目被收并购。（一）融资模式单一大部分资金仍来源于银行当下银行贷款仍然是中国绝大多数房地产开发企业重要的融资渠道。银行贷款主要由项目开发贷款和个人住房金融按揭贷款两种组成。项目开发贷款是由银行对房地产开发项目进行评估审批以项目土地、在建工程抵押以及股东担保作为保证该融资模式成本相对较低。房地产开发项目进行销售或预售后银行为购房客户提供个人住房按揭贷款通常以所购房屋作为抵押物房地产企业为期房提供阶段性连带担保责任对于房地产企业而言该贷款无须支付融资成本。通过这两种形式使得银行信贷成为房地产企业资金的主要来源大量的银行贷款资金参与了房地产开发的全过程。这种模式容易引起系统性风险一旦政策发生变化房地产企业贷款资金收紧企业过度利用杠杆就会造成经营困难甚至导致企业破产被收购。同时房价的异常波动会影响银行系统的稳定性严重的将引发金融风险。（二）融资成本偏高不利于企业长期发展我国的房地产开发市场起步较晚相比于发达国家的房地产市场其对自身没有一个明确的认知并且没有掌握未来发展的方向缺少对融资战略的整体规划。大型房地产企业借助于自身品牌优势和背书能力虽然可以利用债券融资以及其他融资方式来满足自身的项目资金需求但成本较高。但是中小型的房地产开发企业融资非常困难自由资金投入比例有限一般通过民间借贷解决资金缺口所用资金的成本非常高。（三）内部管理薄弱企业信用风险较高我国大部分的房地产企业仍然属于中小型房地产企业这些企业开发规模不大管理经验不足风险防范意识弱制度流程不健全化解风险的方法与手段又不多。企业的领导多抱着侥幸心理往往遇到问题后不能及时有效解决甚至有不负责任的企业出现跑路现象。这样就更加严重影响了企业的信誉导致中小房地产企业资质与信用评级普遍较低银行不予授信。（四）专业人才短缺融资工作有一定盲目性房地产企业的融资工作是一项专业要求非常高的技术工作。企业要结合自身定位未来3～5年发展战略项目规模与周期等多方因素制订融资规划。然后计算融资所需额度寻找适合的融资通道对比分析资金使用灵活性及成本高低选择适合企业的最优融资方案。这些都需要精通投资、法律、财务熟悉金融政策以及房地产业发展的专业技术人才的参与。而目前很多房地产企业在融资前并没有这些研究与测算往往是根据企业负责人判断的短期内项目资金缺口进行融资只重短期不重中长期只重规模不重成本给企业的中长期发展带来了较大的风险。有些房地产企业的融资模式局限于银行贷款不考虑资金需求大小以及资金使用的时间要求只要能拿到的钱就拿结果导致资金使用效率低企业负债率偏高盲目扩张。若遇国家对房地产进行宏观调整稍有不慎企业现金流就会出现问题使企业陷入财务困境。（五）法律法规不健全创新模式缺乏有力保障现今我国房地产行业金融事业尚处于发展階段