宏观调控下房地产商的融资渠道.docx

宏观调控下房地产商的融资渠道摘要：由于国家银根收缩房地产融资难度增大加上中国房地产金融体系尚未完善融资渠道狭窄在一定程度上限制了我国房地产业的发展。房地产业需要新的融资渠道如信托、基金、债券等取代传统的银行贷款融资模式。针对新的市场现状各房地产企业必须加强资本运作能力扩大融资渠道创新金融产品。关键词：融资渠道；银行贷款；上市融资；投资基金；信托；债券一、我国房地产商融资方式现状房地产是资本密集型行业对资金需求极大房地产融资尤其重要。目前我国房地产行业过于依赖银行信贷其资金体系存在着融资渠道单一的缺陷这使得房地产风险过于集中于银行导致金融体系的不稳定和整体金融风险的扩张。作为国民经济支柱产业的房地产业不能将银行信贷资金作为主要甚至唯一的来源。现实情况是：一面是大量富余的民间资本一面是存在资金渴求的房地产行业。上市融资投资基金房地产信托发行债券是中国房地产融资市场上新出现的一些名词而他们都有各自的优缺点在实行的过程中也都会出现不同的难度。二、常见的多样化房地产融资方式及其各自的特点（一）银行贷款现阶段我国房地产开发企业自有资金中30%--40%为来自银行的流动资金贷款销售回款中主要是购房者的个人住房抵押贷款。中国人民银行研究课题组的调查研究显示我国80%左右的土地购置和房地产开发资金直接或者间接地来自银行。但是商业银行所提供的贷款主要是短期贷款这对需要长期资本的房地产企业来说还是不能满足需要。而且房地产开发周期长风险高占用资金量大开发的各环节过分的依赖银行贷款增大了银行的系统风险而银行获得的收益只是利息从银行事后的角度看国内的银行实际上承担着风险投资的风险拿到的是债券的收益。在新的融资限制条件下实际上可以说当前的多数房地产企业是难以继续依赖贷款融资的。2005年3月17日央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策贷款定价差异化成为必然不同的房地产商不同的开发项目利率都会有比较大的差异随着金融机构辨识风险和定价能力的提高利率差异化趋势将更加显著。因此资质较差的房地产企业将面临着更高的融资成本加之对自有资金比例的约束广大的中小房地产公司更难以取得贷款。（二）上市融资虽然股市在国内发展已有很长时间但由于房地产业本身的特殊性加之中国股市存在种种顽疾地产企业上市融资非常有限。至2004年国内A股市场房地产上市公司只有40多家占整个房地产企业不足1%。这些上市公司融资金额3亿多元占全部房地产企业资金来源不到0。5%。但是我们必须认识到上市公司是有很多优点的。发行股票所融入的资金属于所有者权益股东一旦投入资金就不能收回只能转让其拥有的股份并相应地享有分享剩余收益、重大决策以及选择管理者的权利。因此与其它融资方式特别是债务融资相比进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。就企业的后续融资而言企业发行股票成功意味着可以降低其资产负债率这对于企业在发展过程中进行债务融资等奠定了良好的基础。事实上目前我国的各大商业银行在总体惜贷的情况下对发放贷款给上市公司还是比较积极的。已经上市的公司还可以根据实际情况进行配股、增发、或者发行企业债券（在国家从严控制企业债券发行后我国能发行债券的企业主要是上市公司和一些中央级垄断企业）这为其可持续发展提供了融资渠道方面的保证。上市融资虽然门槛高而且上市后要接受较严格的监管但是从规范经营管理实现企业长远发展战略规划的角度看走上市的道路是一个必然的选择。（三）发行公司债券目前我国的二级市场还未真正形成上市对于大多数房地产企业而言是可望而不可及的事。那么发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由企业发行在资本市场上直接融资也可以由房地产投资信托机构在资本市场上发行将分散的资金集中到房地产建设中来。由于地产项目具有的资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束这些使得我国房地产发债融资的门槛较高不易进入且发行成本较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。三、可以借鉴的新的房地产融资方式（一）民间融资在中国的融资不够健全的情况下简单的围堵并不能彻底解决问题。由于国有商业银行基于风险的考虑中小企业特别是乡镇企业很难得到国有商业银行的支持因此民间融资成为他们唯一的选择。与此同时在银行利率普偏偏低的情况下大量的剩余资本也需要投资出路