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论房地产企业如何应对营改增改革李飞虎摘要：随着我国经济市场的快速发展税收政策的改革措施也在不断升级。“营改增”作为我国税收改革的重要政策自推行试点以来就备受各界好评房地产企业“营改增”的政策不仅带来众多的便利和经济效益而且也使房地产企业面临更多的困难和问题。本文根据研究“营改增”政策对房地产企业的影响分析房地产企业在“营改增”政策下面临的困难和问题提出房地产企业应对“营改增”政策改革的应对之策。关键词：营改增房地产企业改革一、“营改增”政策对房地产企业产生的影响（一）“营改增”对成本的影响推行“营改增”政策之后房地产企业的建筑税负影响因素主要来源于建筑成本是房地产企业成本结构的重要组成部分。房地产企业的建筑成本不同其他成本核算建筑行业适用的是11%的增值税税率税负比例相对较高若想维持原有利润不变势必会增加房地产企业的建筑成本。此外房地产企业“营改增”政策下新增的成本还有购买材料不能提供增值税无法抵扣的部分机械费（租赁大型设备的租赁公司提供的租赁发票无法进行抵扣等）。（二）“营改增”对利润的影响一般来讲房地产企业的纳税额和房地产企业的净利润存在正向关系房地产企业的利润越高企业纳税的数额越大。但是随着拿地成本的不断提高房价涨幅迟缓商品房逐渐饱和导致房地产企业销售萎靡较长的楼盘销售时间再次增加了资金成本降低利润；此外若是房地产企业维持房价不变的情况下建筑行业增加的税负也会转嫁给房地产企业间接提升房地产企业的成本支出降低利润；最后“营改增”政策对成本影响的一切因素都影响着房地产企业的利润。二、“营改增”政策后房地产企业面临的问题（一）无法适应统一的税收制度国内推行“营改增”税收政策之后对我国房地产企业的发展和生存都是一场巨大的考验针对不同地区的经济市场情况和购房需求度的差异还要考虑到地方政府给予房地产行业发展的支援力度不同规模的房地产企业和实际运营情况都各不相同所以说适用统一化的“营改增”政策房地产企业需要时间和经验做相应调整。（二）建筑成本提高造成的资金流短缺在房地产企业运营过程中需要涉及很多领域除了建筑材料之外还需要采购许多其他的原材料。而且这些原材料一般是没有实行集中采购制度购买方式十分零散其中的一大部分还是在个体工商户、五金店铺处购买而来“营改增”政策的实施这部分的原材料是定额征收的方式缴纳税款因此房地产企业在计算缴纳税款的时候无法实现这部分购货款进项税额的抵扣。（三）影响房地产企业的财务工作“营改增”政策的實施使房地产企业的财务工作提出了更高的工作要求。尤其是税收问题的处理：首先就是人员变动的因素影响税收政策的改革不可能再沿用原来的员工结构和工作安排在财务部门改善机构的过程中更多的消耗房地产企业的人力资源；然后是员工的税收业务操作能力和税收知识的掌握程度很多员工对“营改增”政策的实际操作还存在许多无法理解的问题严重影响企业财务工作的会计核算工作。（四）增加房地产企业的税负负担“营改增”的政策初衷是减轻房地产企业税负负担但在实际推行过程中还是存在不减反增的情况出现主要原因在于：税率过高即时“营改增”政策是针对增值的部分征收税款但税率比原来过高对一般小型房地产企业反而起相反作用；另外“营改增”政策的实施会给企业带来抵扣困难企业资金就无法回笼会给房地产企业带来经济危机。因此如果房地产企业部进行合理的处理转变“营改增”政策的实施并无法保证所有的房地产企业都得到税收减负。三、房地产企业应对“营改增”改革的优化方案（一）提高“营改增”的重视度强化相关税务知识营业税和增值税有着本质性的区别“营改增”对于房地产企业来说不仅仅是税种的变更还是税改措施带给企业巨大的影响力。房地产企业必须提高对“营改增”的重视程度加强对“营改增”税收流程的认识度积极参与到“营改增”的税收工作中去对税收政策保持持续的关注度提高财务税收工作人员的专业知识水平和工作能力增加税收知识的培训学习强化“营改增”税务知识提高房地产企业财务团队的综合素质避免在“营改增”对接过程中可能出现的不利因素。（二）合理控制建筑安装成本房地产企业可以重点关注施工环节的成本支出制定符合自身需求的造价策略和成本控制策略建议企业不用关注已含增值税的工程造价这才不会影响到企业的利润成本；尽可能的将幕墙、门窗等工程工作计入建筑安装成本化零为整将这些零散的采购统一进行进项税额的抵扣科学合理的控制房地产企业的建筑安装成本。（三）加强对会计核算业务的管理工作房地产企业首先应该加强对财务工作人员的“营改增”政策的培训学习和税务知识讲座提高有关人员的