非法转租合同效力如何认定.docx

非法转租合同效力如何认定所谓房屋转租是指在事先存在一个合法有效的租赁合同的情况下承租人把承租的房屋再次租赁给给第三人的行为该第三人称为次承租人。非法转租发生以下法律效果：第一出租人与承租人之间的关系。承租人转租为严重的.违约行为出租人有权解除合同同时可以请求损害赔偿。第二承租人与次承租人之间的关系。双方之间的租赁合同有效承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益的义务。第三出租人与次承租人的关系。次承租人的租赁权不能对抗出租人。出租人终止租赁关系时出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。对转租的法律规定各国主要有两种立法模式。一是限制主义。如德国民法典规定承租人非经出租人同意不得以租赁物之使用收益委于第三人。尤其不得将物转租;一种是放任主义。如法国民法典规定承租人有转租的权利但租赁契约有禁止约定除外。根据合同法我国系采限制主义。对未经出租人同意的转租依合同法规定出租人可以解除合同但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否当然无效并未明确。审判实践中存在着大量因非法转租引起的纠纷。解决此问题的分歧有助于实践中对非法转租的准确理解与运用。在未征得原房屋所有权人同意的前提下的房屋租赁承租人擅自转租所订立的转租合同的效力主要有三种观点：一、无效。我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的承租人与出租人之间的租赁合同继续有效第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失”“承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同”。我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定未征得出租人同意和办理登记备案擅自转租房屋的其租赁行为无效没收非法所得并处以罚款。从以上规定可以看出转租须经出租人同意既然承租人进行转租的行为未经出租人同意其性质显然属非法转租则转租合同当然无效。二、效力待定。合同法51条规定：“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效”。无权处分行为属效力待定行为。承租人擅自将占有、使用权转让他人实际是非法处分他人财产所有权权能的行为亦属无权处分是效力待定行为。关于无权处分的处理如果出租人事后追认则转租合同有效如果出租人不追认则转租合同应当解除。三、有效。租赁合同为诺成性合同双方意思表示一致即有效成立。出租人无权要求解除转租合同。因为租赁合同和转租合同是两个不同的法律关系基于合同相对性原理出租人无权直接要求解除承租人和次承租人之间的转租合同。我国《合同法》第224条的规定并未规定未经出租人同意转租无效该条款仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。本人认为如原租赁合同对转租问题未明确约定情况下承租人擅自转租如对出租人的利益未造成损害依合同自由原则及合同的相对性原理则承租人与次承租人双方合意的达成的合同为有效合同。但该合同的履行问题上要受到一定的约束出租人可解除与承租人的租赁合同其解除合同的效力直接导致转租合同终止。由于次承租人与出租人无直接的合同关系次承租人无权要求出租人承担违约责任其应该向承租人提出违约请求。但是如果次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租应无权要求承租人承担违约责任。从上文中我们可以得知法律上对非法转租合同的效力并没有一个明确的态度有人认为有效有人认为效力待定有人认为无效。面对这三种截然不同的情况想告诉大家一般来讲非法转租肯定存在一定的法律风险希望大家在租赁房屋的时候一定多了解房屋情况慎重选择。