如何认定转租房屋合同的效力.docx

如何认定转租房屋合同的效力如何认定转租房屋合同的效力1《合同法》第224条规定承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同。据此承租人经出租人同意转租的那转租合同应为有效。如承租人未经出租人同意转租的转租合同的效力如何呢?《合同法》虽规定承租人转租房屋需事先经过出租人的同意但未规定承租人未经出租人同意擅自转租的所产生的'转租合同的效力。这也造成实践中各地法院对转租合同的效力产生了不同的认识。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此问题作出了明确的规定。该《解释》第16条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的人民法院不予支持。即出租人知道或应当知道承租人转租的应当在六个月内提出异议出租人以承租人未经其同意擅自转租为由请求解除合同或者认定转租合同无效的应予支持。因此承租人未经出租人同意而定的转租合同应属效力待定的合同。合同是否有效取决于出租人知道或者应当知道承租人转租事实后在法律规定的期限内所作的表示。如何认定转租房屋合同的效力2房屋转租是指承租者将自己所租的房租转租给他人由于所租赁房屋的所有者并不是出租者所以房屋转租合同有很多时候都是无效合同。今天我们主要来了解一下房屋转租合同的效力如何认定希望能够满足大家。房屋转租合同的效力如何认定：合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。但是在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：1、房屋承租人将房屋转租给次承租人已经取得房屋出租人的书面或者口头同意这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人未取得房屋出租人的同意但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示)应视为已经取得了房屋出租人的同意该房屋转租合同有效。2、房屋承租人将房屋转租给次承租人未取得房屋出租人的同意房屋出租人在不知情的情况下房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意……合同继续有效……承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租出租人知情后可能会产生两种态度一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租那么转租合同有效;如果出租人不同意转租那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同如果出租人解除该合同转租合同也就无效。因此在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。3、房屋承租人将房屋转租给次承租人未经房屋出租人同意房屋出租人在知道该事实后虽反对房屋转租但未与承租人解除原租赁合同该房屋转租合同也应有效。合同法规定承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下转租合同应予以解除。