基于Hedonic模型的北京住宅价格影响因素分析.pdf

第卷第期土木工程学报
年月几反

基于模型的北京住宅价格影响因素分析

马思新李昂

清华大学

摘要近年来,如何准确地对住宅项目进行定价,已经成为受到各界普遍关注的热点问题。本文结合住宅市场
的发展及影响其价格构成的因素,筛选出了影响最大的几个因素,又借鉴了现有关于。定价的理论方法和
研究经验,尝试构建了北京市商品住宅价格的模型。并以“天朗房网”提供的相关数据为基础,对模型
进行了拟和分析,得出了可供实际应用的计量经济学模型。同时该模型经济意义也与一般的经济理论保持一致,
使得模型具有普遍适用性,对研究其它类型房地产的定价问题具有一定的指导意义。最后,在与传统定价方法进
行比较的基础上,展望了。模型的应用前景,并从多个角度进行分析,提出具体应用的可行建议。
关键词模型北京住宅市场影响因素住宅价格
中图分类号文献标识码
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从这种意义上讲,基于人们主观感受进行评价的
引言。模型定价能够较为有效地避免这些问题,为
商品住宅定价提供一条很好的途径。
商品住宅价格的形成受多种因素影响。常用的估
价方法如收益法、成本法、市场比较法等,过多地考模型及其应用前提
虑了供求关系变化对价格的影响虽然它们从一些侧
面反映了房价的形成过程,但对物业本身给消费者带,。模型及应用前提
来的主观享受分析得不够充分,而且这也恰是消费者司苗是“享乐,,的意思。所谓玫模型是基
的最终需要。于效用论的观点而建立起来的价格模型,此时的商品价
格取决于商品各方面属性带给消费者满足的大小。

一
收稿日期一模型最早由在《树
土木工程学报万刃年

,》中提出,主要应线与供给曲线和需求曲线相切时,就达到了一种均衡
用于一些耐用消费品的定价其后,的《一状态,此时的均衡点对应的价格即为均衡价格。
,》和的。模型理论尤其适用于耐用消费品的定价。
《。,叭似一但在具体应用时还必须遵循一定的前提假设其一,
。》较为系统地总结了该模型描述的是不同的产品及其价格均衡关系,也就
司。定价的理论框架。其思路是消费者决策理论,是说该价格应该完全建立在市场的基础上其二,要
该理论认为消费者愿意为一件商品支付的价格取决于求整个市场处于一种均衡的状态即需求二供给
他能够从商品的各种属性中获得何种程度的享受。其三,产品需满足同质性此外还有消费者为理性人
价格方程曲线如图所示。当价格曲等假设。
价格

供应曲线价格方程

商品的特征属性

图房屋品质的不同对消费者决策的影响
‘,耐飞坏司
应用模型定价的特点重会发生变化,适时地做出调整就能够有效的提高模
与传统的方法相比,使用以模型构建定价型的实际操作性。
模型,具有很多独到的优势,比如
全面考虑各种因素针对北京住宅价格的模型
模型可以融合产品特征的因素和市场的
因素综合考察商品的价值。在使用回归的方法拟合适模型构建
当的价格方程时,参数选择的灵活性大了很模型定价的核心内容是要分析物业的各
多,可以包含更多的市场信息。如在不同的时间点将种属性,通过必要的数据收集和处理,回归得到其价
市场变化引人模型中,从而在广泛的信息中找出对价格。模型的一般形式为
格真正起控制作用的因素,这样就能更为客观的对价,,⋯。其中‘表示商品
格进行回归,避免考虑问题的片面性。的属性。
多方位把握市场具体的工作就是选择有效的变量和适当的方程形
模型可以全面考虑需求方和供给方的相式,进而收集相应数据,最后应用统计计量的办法得
互关系在商品价格形成过程中的作用。供求双方都可到模型的具体形式,并加以分析利用。
以据此理论制定自己心目中的理想价格,从而形成对选择方程形式
市场的客观评价,在议价过程中发挥作用。在度量住宅价格时应当考虑时间变化的因素。为
及时适应变化此,我们在选择交易案例时只选择了年的数据,
模型形成的价格方程能够根据实际需要从而避免了时间变化的影响。
进行调整。随着时间的变化,各种因素在模型中的权根据微观经济学理论,商品的价格与其属性之间
第卷第期马思新·模型下的北京住宅价格及其影响因素

,
存在边际效用递减规律所以假设函数的具体形式殆。⋯产
为上三式中为随机误差项。

··
。。
凡尔二凡经过试算,我们选择了对数模型的形式
在对其进行显性化处理就得到了模型的变选择及其赋值
对数形式模型结合从“天朗房网”获得的有关数据,经过分

、
吨尸。城助瓜析,将其中变量分为成本消费者偏好及消费成本三
。
⋯。。肠十产类来考虑其所提供的全部数据内容如表所示
此外还有半对数形式

表物业属性
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物业名称物业属性位里发展商销售许可证代理商物业状态证照状况设