调研报告关于长租公寓租户权益维护的现状存在问题及对策建议.docx

调研报告：关于长租公寓租户权益维护的现状、存在问题及对策建议
※背景情况※
“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，住房租赁机构通常将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。长租公寓用长期的价格，锁定了房源，再短期或长期出租，赚取了批发和零售的差价，在一定程度上解决了出租方与租住方的难题，同时作为“二房东”也获取了相应的利益。
随着长租公寓的发展，一些问题渐渐浮出水面。租赁机构出租长租公寓，讲究的是速度、成本、效果以及利用率，如何高效招租、如何提高入住率是他们最关切的问题。所以很多长租房因租赁机构因急于出租回笼成本资金，房屋翻新装修不到十五天或一个月，就出租给不知情的白领租客。有些租客入住不久就出现皮肤过敏、恶心、干呕、气喘、刺激性流泪胸闷等身体不舒服的状况，更有甚者，去医院一查，发现竟然得了血液病。此类问题在新闻媒体报道里屡见不鲜，溯其根源，都是新房甲醛超标惹的祸。甲醛浓度的控制是家装中非常需要注意的问题，一旦超标对人体的呼吸道等方面健康都会造成非常恶劣的影响，甚至会造成孕妇引产、白血病等极端情况出现。长租房材料控制不严，后期未又急于租出，所引起的甲醛等有毒物质的超标问题，不仅给租客的健康带来了危害，而且后期责任认定困难，问题房屋解除合同、退还房租更是手续繁琐。
※问题及分析※
“长租公寓”是房屋租赁市场的创新探索模式，其初衷的出发点是希望能为业主和租房者建立长期稳定的住房租赁关系，稳定市场租金水平，保障业主、租客利益，为租房者提供更好的居住产品和服务，从而促进住房租赁市场乃至房地产市场持续健康发展。初衷不错，可在实践过程中，企业以盈利为第一考量，加之质量监管不力，反而给房屋租赁市场带来了“风险”。今天，我们暂且不论长租房“资金贷”资本扩张缺乏市场监管的问题，就论最基础的“长租公寓”对租客的健康生存和安全，那才是更急需得到重视和解决的问题。每个人都是社会的财富，如果租客们住在“危险环境”中，又何以安心创造更多的社会价值？租客的权益又该如何维护？长租公寓的租赁市场不应以牺牲租客的健康安全作为盈利的代价。
现阶段，关于“长租公寓”，国内法律、法规体系尚不健全，租客们面对重重隐患。“长租公寓”的装修验收安全标准未定，消防验收更是困难，管理程序和落实存在诸多问题。其中，长租公寓检验标准的缺失，是迫切需要解决的问题。装修材料的标准、施工规范的标准、验收合格的标准、装修完工后出租前有毒物质的检测标准等等一系列相关的标准都需尽快制定落实，每一个项目的管理和落实都与租客的利益、健康和此项目的创新探索的成功都息息相关，相关监管部门任重而道远。
※建议※
1、鉴于承租者本就处于弱势，应该建立完善的长租公寓管理体系来介入管理，制定行业标准规范，由相关法律部门协助，切实保护租赁双方合法利益。长租公寓行业管理体系的职责包括房屋来源合规性标准的制定和审查、租赁合同的审查与备案、长租公寓房屋装修规范的修正与意见收集、长租公寓房屋出租前的质量审核、出租后公寓管理的规范审核、办理长租房贷款的房源资质的审核、相关投诉协助处理等等，以保护弱势群体的合法利益为初衷，站好政府的岗，真正做到为弱势的百姓办好事，办大家都满意的事。
2、建议相关部门协同设立专门的长租公寓检验部门，职责包括装修安全检验、租前安全检验、消防安全检验、定期抽查检验等。装修安全检验包括材料安全和结构安全等，杜绝劣质材料和违规更改房屋结构；租前安全检验是在出租前对翻新房屋进行有毒物质检测，以保障租户的生命健康安全；消防安全是从消防管理角度出发，检验长租房是否合规；检验部门定期抽查，排除各项安全隐患。检查合格的，可按国家标准由国家认定的专业部门出具检验认证证书。
3、长租公寓管理体系应出具长租合同的标准范本，规定相关的长租合同中，必须将房屋的装修检验、消防安全规范写入合同文本中，并标明符合规定所需具备的检验认证证书。管理体系对租赁合同网络备案，并有权进行抽查，对未符合装修检验标准的长租公寓，限期整改并延后检验合格后出租。如无约违规出租，“二房东”将承担相应法律后果。
4、对于已出租的长租公寓，承租方有权要求出租方补全相关的装修安全、消防安全检验证书。出租方作为利益获得方，应承担相应的举证及检验认证义务。如承租方举证并查明房屋内有毒物质超标，造成不良影响的，出租方应妥善处理并承担相应责任。如承租方要求出租方提供检验认证合格证明，出租方拒绝提供的，一经查实，将由长租公寓管理部门对出租方进行惩处。在长租公寓相关问题的解决上，希望设立专门的维权部门，协助解决举证难、责任认定难、解除合同难、退还房租难等系列问题。承租者相对于租赁机构，属于弱势群体，对相关的法律流程并不熟悉，需要相关法律部门给予支持和帮助。
5、除此之外，对于长租