商铺营销策略及执行方案.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：谨呈：武汉长航三鼎置业有限公司长航·蓝晶绿洲一期商铺营销策略及执行方案豪斯（中国）地产机构2012年02月04日一、一期商铺构成31．位置及产品构成32．产品形象53．产品定位5二、一期商铺营销阶段及目标分析61．一期商铺营销阶段分析62．本阶段营销目标63.目标达成核心问题分析6三、竞争市场分析71．宏观房地产市场72．武汉商铺市场分析83．区域市场销售项目分析84．区域市场商铺租金分析115．区域市场商铺综述17四、一期商铺目标客群分析181.商铺调查问卷情况（已成交一期业主）182.区域成交商铺客户分析213.目标客群总结22五、一期商铺优劣势分析221.优势222．劣势23六、一期商铺执行策略241．推售策略242．价格策略253．推广策略274．活动策略29七、费用预算30八、其他………………………….………………………………………………..301．其他说明302．甲方需支持部分303．我们需加强部分31附件1：长航•蓝晶绿洲商铺2-3月推广执行方案33一、一期商铺构成1、位置以及产品构成（1）产品总量及分布长航·蓝晶绿洲一期商铺包括2#、3#、4#、5#、6#楼住宅底商和一栋独立商业楼总建筑面积为4571.60㎡总数为70间商铺（依据2011年6月20日三鼎公司销售部提供的预测绘成果计算）。具体位置分布如下列图表所示：（附图：一期商业分布图）其中：位置建筑面积数量层高得房率2#楼底商1483.06㎡13间4.5米96.1%3#楼底商671.99㎡15间4.5米93.8%4#楼底商989㎡20间4.5米93.4%5#楼底商858.38㎡14间4.5米94.8%6#楼底商425.69㎡6间4.5米94.6%独立商业143.48㎡2间（待核实）93.8%总计4571.60㎡70间————（附表：一期商业数据统计表）（2）可售产品总量目前2#底商中的一部分和独立商铺分别作为售楼部和样板间通道使用在项目销售周期内建议不对外销售可持有至项目结案期销售以保证作为销售场所使用的正常性也能保证在最后推出时实现利润最大化。其中作为售楼部使用的部分2#楼底商为2间建筑面积分别为339.18㎡和502.49㎡；作为样板间通道4号楼19号铺子1间建筑面积均为34.84㎡。扣除以上部分一期商业目前可售总建筑面积为：3695.09㎡总计67间。（3）可售商业分析按临街与否的常规商业划分原则蓝晶绿洲可售商业可分为——沿杨园南路的商业外街和主入口两侧的内街两大部分。其中：商业外街总建筑面积为2049.91㎡占总可售面积的55%；总计34间占可售店铺的51%；商业内街总建筑面积为1501.7㎡占总可售面积的41%；总计31间占可售店铺的46%。独立商铺总建筑面积为143.48㎡占总可售面积的4%；总计2间占可售店铺的3%（附表：可售商业单铺面积统计表）面积区间商业外街商业内街总计数量占比面积㎡占比数量占比面积㎡占比数量占比面积占比10~20㎡————1间3%17.091%1间1%17.091%20~30㎡4间13%101.747%4间6%101.743%30~40㎡3间4%116.698%4间6%116.693%40~50㎡4间12%174.138%10间31%441.7829%14间22%615.9117%50~60㎡20间59%1072.7752%5间15%278.9619%25间38%1351.7338%60~70㎡3间9%194.8710%6间19%383.1325%9间14%57816%70~80㎡-----1间3%72.65%1间1%72.62%80~90㎡6间17%515.8625%1间3%89.716%7间11%605.5717%90~100㎡1间3%92.285%————1间1%92.283%总计34间100%2049.91100%31间100%1501.7100%66间100%3551.6100%备注：独立商铺单独计算为71.74㎡2间。由上表可见：一期可售商业主力面积区间在40~70㎡其中——商业外街的主力面积区间在50~60㎡；另有80~90㎡店铺也占据一定比例主要分布在5#和6#楼底商；商业内街的主力面积区间在40~70㎡。总体来看面积单铺小。2、产品形象（1）工程形象已达准现房条件具备一定的展示性。建议节后对商铺进行质量检查明显问题及时解决；（2）包装形象店招和门面已进行初步包装起到一定展示效果。建议节后对破损画面进行更换同时同步更新道旗和添设增加商业氛围的小品并完善5#楼和6#楼底商的绿化；（3）环境形象杨园南路西延和沙湖大道工程陆续动工建设利于销售解说。但周边环境包括7#楼旁的土堆使得整体感觉仍显荒凉；3、