聊城市利民路地块项目定位方案.ppt

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聊城市利民路地块项目定位方案目录1、项目当前状况
2、SWOT分析项目属性：

项目位置：利民路银座商城西200米
占地面积：10000方（15亩）
规划建面：45000方
产品规划：1-4层商场，5-18层公寓项目周边：前许街项目SWOT分析区域：城市中心区域，商业集中带，银座等大型商超提升价值；
交通方面：道路纵横，通达性较好；定位思考1、宏观市场分析——聊城
2、微观市场分析——竞品项目城市建设用地以东扩、南展为主，西、北、适当完善，形成“一城五区”布局。
本案位于老城区，属城市综合性中心区，周边以生活居住、科教教育、商贸服务为主，区域成熟度是本案的最大优势之一。北部区域中心城区：北部城区：南部城区：东部城区：关于现状80-90㎡学区房定位？商住化定位不成立，那么我们考虑一下第二种：偏向投资型，公寓性质多功能复合产品。
区域内重点项目分析:62.12㎡星光城市广场星光城市广场写字楼：当代时代广场150米甲级办公写字楼，聊城第一高，地标建筑，新兴政务、商务核心区。
8万㎡shoppingmall配套延伸商务价值。
28、36层，回廊式写字楼，高配置，高档次。
同时在售46-64㎡loft公寓，主要针对居住客群，预约中。写字楼出租：新东方国际写字楼出租：国际商务港定位思考案例借鉴该项目位于淄博张店区柳泉路与美食街交叉口，集商务、酒店、办公、购物、居住、休闲六位一体，总建筑面积6万多平方米，28层独栋高层建筑，涵盖1-4层豪华商业配套以及5-28层less’smore菁英公馆。面积33-123㎡国际公寓，力求打造淄博中央商务区建筑综合体。凯德华SOHO的是集投资、自住、商务多种功能于一体的33层百米地标性建筑。项目位于寿光绝对CBD核心地带，西邻寿光中心商业金街渤海路，交通便利，四通八达，周边商业氛围浓厚。项目由山东凯声实业集团有限公司开发，建筑面积2.19万平方米，为33层商务综合体，规划业态为商业，酒店、酒店式公寓、办公等。1、定位依据
2、项目定位
3、客户定位
4、案名建议定位依据定位依据客户访谈：网络公司管理层，男，32岁
①地块配套成熟、便利，价格合适可以考虑在项目公寓办公。
②对形象、档次要求较低。
③出于成本考虑对写字楼单价或总价有一定要求。市场：项目定位客户定位老城区工作或生活的客户，看重区域便利性
周边下乡镇客户，看重本地学区和生活配套
周边或下乡镇经济实力较强、看重本地发展潜力的投资客
对企业形象要求较低、看重本地便利生活条件的办公类客群两口之家案名建议1、户型建议
2、精装建议
3、硬件配置
4、其他建议1、户型建议面积建议：40㎡2、精装建议何谓轻奢主义？简单说来，就是轻度奢侈主义。
品位高成本低，正符合目标客群的经济实力和心理状态。3、硬件配置建议要点：
采用明快设计风格，体现公寓档次感；
用一些突出的异构体突出昭示性；
利用玻璃幕墙加涂料等组合，在颜色上跳跃。建议要点：
设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。
电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石＋不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。商铺价格建议因素思考：
地块周边交通拥堵，人员混杂；
城市重建的规划对地块未来发展有较大影响；
同类项目（市中心的公寓产品）停车位普遍存在较大问题。项目地块位于市中心，周边人流量较大，人气充足。因此项目作为区域内18F高层，具有良好的昭示性，广告位预留，可以为开发商带来较高的利益回报。汇报完毕，谢谢聆听!