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XXXX年江都市利民北路地块项目定位报告.ppt

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共生共长，江都地产破冰之道市场解读 需求分析 项目定位 产品定位 规划配套建议提案纲要关键词：根据多年的操盘经验，同策认为 三、四线城市的房地产发展具有典型的“天花板效应”三、四线城市通常缺乏充足的人口导入，居住的刚性需求变化不大，同时这些区域房地产投资价值不高，投资性的需求不大，因此市场通常以改善性需求为主。每年楼市的成交量比较稳定，宏观市场波动对城市的成交量影响不大。江都市场总量认知——江都楼市价格走势的认知江都房价走势认知——江都市场创新观念的认知江都市场创新观念认知——江都市场竞争格局的认知江都竞争格局认知——我们发现：房地产在不同发展阶段，市场客户的需求特征也不同南部开发区楼市发展本阶段客户：迎合市场现有的成熟的需求特征是最有效的市场法则提案纲要解析热销个案，发现市场热销产品09年1-8月份销售排行表锁定热销个案 心怡·春江花都/中远·欧洲城/广源·世纪景园热销目标个案——心怡·春江花都建筑立面风格 现代风格立面，整体形象较好，江都购房客户 认可度较高热销目标个案——心怡·春江花都主力户型及销售率 二房、三房绝对主力户型，两种户型比重达到95%以上 二房主力面积在85-99㎡和100-108㎡的大两房户型；三房户型以129-135㎡为主 一期共开出729套，目前去化520套，去化率达71.3% 08年3月开盘，销售周期为20个月左右，月均成交套数在26套左右项目总结 项目热销分析 1、区位——距离市区最近的北部板块项目，对面是市政府所在地； 2、产品——江都最早推出的“退台式花园洋房”产品，市场认可度高； 主力户型 花园洋房主力面积段85-135㎡ 公寓主力面积段：85-99㎡的常规两房产品，和100-108㎡大两房产品，三房主力 面积在122-135㎡以舒适型为主。 主力成交客源 以北区本区域客户为主，占到约四成购房比重，北部乡镇客户量也比较大，近三层购 房客户是来至周边乡镇；地段临近市区，位于市政府对面，因此也吸引了将近三层的 南部客户；热销目标个案——中远·欧洲城周边配套资源 城南成熟的生活区，周边超市、银行、菜场、医院等生活配套一应俱全 重点中学教育集中区，国家重点中学江都中学、江都实验小学分校、江都国际学校初中部等建筑立面风格 融合欧洲各国的欧式建筑风格，法式、英式、意大利风格等 整体上偏向于西班牙风格，市场认可度高，口碑好景观规划 社区规划水景和园林景观 通过社区雕塑小品来突显欧式风格建筑的特色 园林景观强调的是林木的种植会所配套 5000平米左岸时光会馆 规划有网球场、露天泳池、室内羽毛球馆、健身、商务酒店、咖啡馆、餐饮等多种设施 目前，江都市场上最好的项目会所配置热销目标个案——中远·欧洲城项目总结 项目热销分析 1、配套完整——南区成熟的生活配套，周边江都重点中学江都中学等学区资源 2、景观规划、建筑风格——大景观规划，水景、园林景观打造，丰富的欧式建筑风格 3、社区大型会所规划，江都目前公认的顶级社区会所之一，提升项目品质 主力户型 二房、三房是该项目主力户型产品，两种户型占总供给量的93%以上。其中为二房主力91-108㎡ 三房以大三房为主，面积在122-135㎡ 主力成交客源 主力客户为南部区域的企事业高端客户为主，占到六成左右比重。以企事业单位公务员和外 资公司高管，以及部分私营业主为主。少量的来自北部市区和南部乡镇客户热销目标个案——广源·世纪景园建筑立面风格 法式风情，咖啡色建筑立面，整体色调沉稳、大气，市场客户认可度较高景观规划 5000平米社区公园景观——爱琴湖公园 规划多个社区广场，凯旋广场、协和广场和情侣广场会所和商业街 1000平米会所和3000平米社区商业区 会所规划游泳池、棋牌室、咖啡馆、休闲餐厅以及室外休闲空间、露天咖啡茶座 3000平米社区商业设立便利超市、咖啡吧、生活沙龙等产品线特色 户型多样化，其中主力产品为退台花园洋房和电梯景观公寓 花园洋房面积从二房66㎡到四房134㎡；电梯公寓以三房117㎡、四房148㎡为主样板区展示 项目建造7800平米的样板区 社区景观细节和未来社区生活展示，对江都购房客户有较大的吸引项目总结 项目热销分析 1、外部建筑风格，色彩较为沉稳，比较迎合江都客户“口味” 2、项目景观规划——社区公园景观和社区广场的打造 3、产品上推出退台花园洋房，保证户户有花园的户型格局 4、从社区景观到样板房，整体的样板带打造，展示建筑细节，提升了项目市场口碑 主力户型 花园洋房是项目的主力产品，面积从二房66㎡到四房134㎡ 电梯公寓三房主力为117㎡、四房148㎡为大户型为主 预约客户 80%的客户来至北区本区域和北部乡镇，多为中小私营业主，部分为政府官员， 南区客户较少，只占两成左右比例；热销竞争个案，我们发现研究目标客户，透析客户深层次需求本案目标