社区商业定位策划方案.pptx

中通商业定位策划前言大纲Part1：城市发展格局演变
城市发展规律
呈贡未来前景城市发展规律昆明呈贡未来前景2015年常住人口35万小结Part2：项目自身属性
项目区位
项目概况项目自身属性项目概况交通配套项目产品及分期商业概况小结Part3：未来市场研判
政策
市场未来供需
竞品项目分析（昆明、呈贡）
入市时机
商业地产发展方向政策层面：中央政策双向调控，财税制度步伐加；地方政策微调突围，因地制宜，七成城市放松限购，部分库存较高城市政府财政补贴放松限贷；昆明限购取消刺激需求释放，稳定楼市。政府利用多方政策调控，逐步建立长效机制，力求房地产市场逐步去投资化、回归市场化，让供求关系决定市场未来。
市场供需平稳增长阶段平稳增长阶段下降阶段说明：
在2008年受经济危机影响有所下降，导致08-09年面积减少，但随后国家4万亿救市，迅速刺激市场投资，且08年下半年昆明城中村项目大量放量，在09年后施工、竣工面积一直保持上涨，所以2006年—2014年昆明商品房施工、竣工面积总体趋势保持增长。说明：
2012-2013年市场较好的情况下，投资激增，导致2014年供应量、新增量供大于求，出现市场竞争激烈，去化困难，随之开发风险增大，投资锐减，未来新增量、供应量减少。
将图中曲线拓印到下文中，方便分析。说明：
将叠加图中的各类数据走势拓印到下一页，以便分析。小结昆明市场竞品项目名称呈贡未来3-5年商业格局竞品分析呈贡中通竞品楼盘对比表小结入市时机Part4：商业未来发展方向
消费者需求研判
万达4.0模式研究客户界定马洛斯需求层次理论小结商业地产发展方向第二代的万达从规划来看，只是从一代的“主力店驱动型的单体商业”，进化到“主力店驱动型的多个单体商业”而已，并没有太大改造第三代万达通过住宅、公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了资金问题第四代万达目前的说法比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题营业时间Part5：商业主题定位
定位依据
案例借鉴
定位主题
功能分区
业态组合
经济估算LANDMARK定位依据7月30日，商业地产全程服务商RET睿意德联合上海亚益文化传播有限公司，发布2015年《商业空间艺术主题研究报告》（下称报告）。报告指出，购物中心将逐步成为艺术演出及展示的新承载平台，而艺术主题对于购物中的商业也有较好的促进作用。报告对于艺术在购物中心的未来发展提出了四点想法：
一、东方传统艺术及民族艺术逐步扩大市场份额；
二、艺术与购物中心跨界O2O将广泛开展；
三、逐步从一线城市下沉至二三线城市；
四、专业机构跨界合作成为趋势，更多艺术经纪机构、商业地产顾问机构、开发商、品牌零售商将开展跨界合作。案例借鉴购物中心陈列的艺术品地铁入口利用废旧电子表做成艺术品从商铺的比例上来看，上海K11精选了超过20家餐饮，囊括了意大利、日本、泰国、西班牙、美国不同口味，其中一些更是首次登陆中国。值得关注的是，相比沪上其他高端购物中心，K11的品牌组合有其独特的定位策略，但对于一个约4万平米的项目来说，5个包括DOLEC&GABBANA；MAXMARA在内国际一线品牌再辅以艺术化的旋转木马形象显得精致又富于品味，不得不说其将商业品牌与其艺术氛围的结合相当高明。上海K11基于体量及定位所需，并没有引入过多的国际品牌，这也体现出对于自身品牌形象的自信，一个拥有独特气质的购物中心并不一定非要靠国际大牌来凝聚人气。上海K11的前身-香港新世界大厦购物广场本是淮海中路的地标之一，变身为K11之后，强化了其面向公众的业态功能，包括免费艺术中心、新食艺、屋顶花园、大型垂直绿化以及多元化品牌名店的“创艺”生活，运营的空间还多了一个3000平方米设置了一个常年艺术空间，这样的功能是普通购物中心并不具备的，从运营的角度讲，一个能够举办各种展览的空间更能够发挥K11的艺术资源优势，也使一个购物中心做活动的能力变得更加强大。
之所以这么讲，是因为上海K11在2013年成功举办了“莫乃特展”，体现了其运营展览的水准。要说具有接纳当代艺术的土壤，上海绝对是国内首屈一指的城市，但就是这样一个城市在2011年举办毕加索展览的时候，公众却反映冷淡。这并不是因为上海人对毕加索不感冒，却疯狂的迷恋莫奈，也不是三年之内大家的当代艺术欣赏水平有了质的飞越。检验一个购物中心运营能力的标准之一是其组织大型活动的水平，据统计，整个莫奈特展期间，购票参观的人数超过了40万，同期销售业绩也增长了20%。特色经营不是个新的话题，每一个购物中心都会做，但思路上往往不够开阔，很难契合消费者真正的诉求。去过上海或是香港K11的朋友应该都对那里的“开心农场”和“都市农庄”印象颇为深刻。K11在业态的规划上高明之处就在于此，准确地抓住了都市人对田园生活的向望与渴望