杭州圣奥领寓项目营销策划提案_136PPT_华坤道威.ppt

圣奥·领寓项目营销策划提案
－市场分析篇
－项目分析篇
－需求分析篇
－宣传推广篇
－附件我们首先要做的是关于市场市场分析篇
板块定位
区域市场竞争分析板块定位杭
州
市
规
划
城
镇
规
模
与
布
局
结
构从行政区划来看，项目隶属江干区九堡镇。
从地缘看，项目处于九堡板块的中心位置。本项目位于九堡镇核心区域。城市的节点—九堡镇立体交通网络规划已逐渐成熟
公交线路已多达15条左右，全天24小时都有公交车经过，还有大量小巴中巴。
德胜快速路快速连接主城与九堡；
规划中的地铁1号线将在九堡分叉，分别向北和向东延伸；
规划轻轨站点——九堡东站，将从经济适用房居住区的北侧穿过；
区块的东侧是规划的九堡大桥，将连上城市快速环线通道，在区内将与世纪大道对接。
房产市场已成气候
九堡整个房地产市场起步较晚，但随着这两年的大面积土地开发，到目前为止，九堡的房地产市场已经渐渐形成气候。
周边环境现在脏、乱、差
周围以农田和农居点为主，处处可以看见两三层的农家小院，以及卖菜卖鸡的朴实农民。这也是导致该地区房价升值一直不大的主要原因。九堡曾经是“从农村里来的刚考上名牌大学的学生”区域市场竞争分析九堡板块周边主要有乔司和下沙两大板块。下沙又可以细分为下沙中心板块和东部沿江板块。区域楼市竞争度A：板块内部
本项目处于九堡的中心地段，比邻地铁九堡东站、长途客运中心、四季青。
单从外部因素考虑，本项目对附近市场经营户具有较大吸引力之外，由于比邻地铁九堡东站，对整个大城东客户的吸引力也是比较大的。但是该板块内未来供应量很大，板块内部的竞争压力也很大。
B：下沙沿江板块
由于该板块内未来供应量很大，有丰富的江景资源的吸引，但是该板块与九堡板块有很大的差异性，因此没有一定的竞争力。
C：乔司板块
目前该板块的销售量和供应量都不多，而且总的来看外部条件与九堡板块相比还要差。因此，但是距离九堡比较近，有其地理优势，所以有一定的竞争力但是不高。
D：下沙中心板块
目前该板块的销售量和供应量都不多，虽然目前配套比较好，但和九堡相比地段、交通等还是有一定差别。因此，竞争力也比较一般。可见，最大竞争在于九堡板块内部，让我们一起来看看板块内的竞争分析。区域楼市分析区域05－08年土地供应状况作为新兴的下沙城板块，九堡板块目前在售楼盘主要有魅力之城、丽江公寓、九月庭院、左邻右舍、红苹果等9个楼盘，均价在9500－14500元之间。后期仍有4个新盘待推出。单价面积表周边竞争项目情况列表周边竞争项目情况列表总结项目分析篇地理位置周边配套交通状况多重绿化景观超宽楼间距便捷商业配套生态节能系统
小区内充分利用太阳能光电转换系统，以太阳能灯具照明绿化、景观区域。
设小机房电梯，减少电梯占用面积，节约住宅公摊面积。
采用外墙外保温系统，节能保温，节约空调支出。
墙体自保温：砂加气混凝土砌块，与外墙外保温系统集合增强保温性能。
双层中空玻璃。隔音，减噪，防紫外线辐射。
智能化
电梯：28台，载重：1000kg，速度1.75。
变频供水，采用变频水泵，根据用量调整。
高效节能灯具。
……，……首先，我们绝对不能忽视地段所带给我们的利好：其次，让我们再从自身产品进行一次全新的认识：项目优势在众多的产品利益点之下，拥有九堡核心地段及项目本身的丰富绿化空间是项目特有的且核心的亮点。产品核心定位定位语备选 综合现阶段去化情况可以发现，纲性需求是市场在形势不佳的情况下的主流需求，同时也适合本项目的产品特点。看看这些人有些什么特点？九堡房产需求者的区域来源客户背景分析－－年龄客户背景分析－－家庭结构从行业来看，发现从事商业贸易的占首位；
从工作性质来看，从事教育工作的占首位，其次是个体户和自由职业者；
可见，意向购房者中生意人和从事教育事业者比较多客户背景分析－－购房原因房产价格、交通便利性、工程质量和升值潜力是他们看重的要素，其中他们对房价最为敏感，交通便利性次之。

主力客群描述我们的目标客群本项目可吸纳的客群核心客群
25-35岁的城市中坚，刚性需求者。首次购房的比例在他们当中占了绝对
的数量，他们对购房的硬件配套较为看中，同时也希望和同一族群的人
生活在一起。他们是本案客群的核心构成，受市场影响或波动较小。

主要客群
35-45的城市中产，对本项目有较高认可度。除了首次购房之外，提升居
住环境及质量是他们主要的购房动机，成熟的生活配套及未来前景是促
进他们购买的理由。

边缘客群
外地的房产需求者、投资客，他们拥有成熟的置业观念，物业升值潜力
是他们首要的购房标准。他们与杭州的城市生活有一些交集，便捷的城
市交通及板块的发展前景是他们较为关注的因素。所以
要集中核心客群进行项目信息诉求首先我们需要明确核心客群是什么样的一群人：让我们对“他们的压力”做一次洞察他们发出一声浩叹，想坐下来略微停