成都合景泰富高端地产项目营销策划-64PPT.ppt

成都****项目营销策划方案
＞＞一：叠翠峰项目开发障碍及市场解读1）铁路影响楼面地价（4100/㎡）＋开发成本（2000/㎡）＋税费及营销（1500/㎡）＋装修成本（2800/㎡）1）目前在售高端项目位置分布：2）个案情况：华敏世家壹号公馆城市理想西城公馆目前成都高端电梯公寓产品较少，在售项目4个，预售项目1个；

产品均针对市场高端购买客户群体，售价11000-16000元/㎡，
售价11000－12000元/㎡范围市场接受度较高；超过12000元/㎡市场几无成交；

而近期面市的高端住宅公寓项目因楼层较高，震后多数购房者更加关注低楼层的物业，
再加上项目单价较高，所以销售抗性较大，整体销售率不理想。

壹号公馆由于开盘时间较早，具地段优势，在整体市场较好的情况下，项目销售速度较快；
新开项目西城公馆受市场影响，有可能定价低于1万元/㎡；1)已亮相酒店式服务公寓项目分布图：2)个案情况：九龙仓天府时代广场仁恒置地广场华人文化宫项目新鸿基东大街3）调研综述：＞＞二：合景泰富产品解读合景泰富产品解读
1.1合景泰富以往开发案合景泰富产品解读
1.1合景泰富以往开发案案例3）朗悦君廷：合景泰富产品解读
1.2市场调整期开发动向合景泰富广州誉峰项目在定价2－2.5万/㎡时，周边中海南塔项目售价1.5万/㎡。至广州珠江新城07年10
月区域均价2.3万/㎡，誉峰项目实现销售均价3.7万/㎡

超出区域市场、品牌知名度、地段价值、等外在因素影响，仅凭借产品力跳空高开定价原则。

宏调之后新开项目中，花都朗悦君庭入市售价3900元/㎡，目前4200元/㎡，带1200元/㎡装修，相对区
域3800元/㎡均价，具有明显价格优势；
花都晶蓝湾畔含1000元/㎡装修房，畔略高于周边300－500元/㎡定价；
从化上城湾畔均价4700元/㎡，高于周边700－900元/㎡定价。特点总结：合景泰富成都叠翠峰项目剖析
2.1外部环境：占地20.8亩，总建筑面积6.3万平方米，由大户型住宅和服务式公寓共4栋楼宇组成。
产品户型优良，确保了使用功能合理、内部交通便捷，还不过多增加公摊面积。
产品立面设计时尚，流露出海派文化气息；主体建筑底层架空，将内部庭院延伸到建筑群体中，空间
和景观转换丰富。
许李严和梁志天联手打造。广东技师亲手装潢的高端精装房，定能打动喜好新事物、追求卓越品质的成都消费者。＞＞三：营销推广体系成功建立成都市场品牌知名度——使合景泰富企业成功进入成都市场入市策略
2.1BCG矩阵法检验产品组合入市策略
2.1BCG矩阵法检验产品组合成都市场对于该类产品陌生

待建酒店式服务公寓项目销售时间未定；

酒店式服务公寓产品市场占有率在未来2
年将面临一个高速增长期；

市场认知一：＝高级公寓（小户型精装修产品），市场价值不支持
市场认知二：＝服务式公寓（市场认知较难，市场价值定位模糊）
市场认知三：＝星级酒店，市场价值最大
A.45－85㎡酒店式服务公寓
B.150㎡城市高端豪宅定价方式一：成本利润法则

按10400成本＋25％毛利定价＝10400×125％＝13000元/㎡

定价方式二：类比法则

参考中海翠屏湾均价7500元/㎡＋4000元精装修＋15％市场溢价
＝（7500＋4000）×115％＝13225元/㎡

1.首付VS入住时累计支出

2.月供VS酒店长包房月租面积区间本项目45㎡酒店式服务公寓入住时累计支出为29.3万元，首付中清水房支出11.3万元，入住时装修及家具设备总支出18万元；
45㎡普通商品房入住时累计支出25.9万元，清水房首付为16.9万元，入住时装修及家具设备总支出9万元；

两者相比，本项目入住时累计支出比普通商品房高3.4万元，清水房首付支出比普通商品房低5.6万元；入住时装修及家具设备标准比普通商品房高9万元；入住时总支出性价比优势明显。相关调查：成都星级酒店常包房调查本项目45㎡酒店式服务公寓月供3339元，45㎡五星级酒店标间月租金24000元，
两者相比，本项目月供仅为五星级酒店月租的14％，性价比优势明显。城市高端豪宅定价模型——以上游的别墅产品为参照上限本案的上游产品为品牌开发商旗下200－210万元/幢总价的别墅，
因此150平方米的公寓豪宅的上限单价为13000－14000元/平方米。高调入市，逐步上扬，留出上涨空间
给成都客户一个了解和认知的过程4.1成都成功人群写真生活方式描绘生活方式描绘生活方式描绘需要确立怎样的形象为本案起势？
（地段价值的延续不符合营销价值，重点诉求产品价值，以营销力提升）
[诉求点/营销提升价值]5.3整体营销模式5.3整体营销模式5.3整体营销模式＞＞四：销售体系在楼市不景的情况下，成都项目销售将延续合景泰富“启动置业新思维”的销售方式由于本项目受众皆为