重庆_鲁能领秀城项目市场研究及项目定位应标方案_69页.docx

鲁能集团·重庆[领秀城]项目市场研究及项目定位应标方案鲁能集团·重庆[领秀城]项目市场研究及项目定位应标方案目录第一部分：项目概况3第二部分区域规划发展5一、重庆的城市发展规划——茶园新城区在主城的地位、发展历程及展望51、重庆市城市规划现状52、主城未来向外的主要发展方向7二、茶园新区总体规划81．总体规划82．市政配套及交通规划103．茶园新区招商引资状况12三、不同客户对茶园新区的认识141、已购房客户对茶园新区的认识142、社会大众客户对茶园新区的认识163、茶园新区区域形象及认同度小结19第三部分市场分析21一、可比或竞争区域房地产市场研究分析211、南岸区房地产市场简况分析212、其他区域热点可比板块供应及需求状况分析26二、项目所在片区（茶园片区）房地产发展现状及趋势研究311．茶园新区房地产开发现状312．区域内供应项目研究33三、结论35四、重庆中高端市场专项研究35（一）别墅、类别墅市场36（二）花园洋房市场39（三）别墅与花园洋房的主力面积、主力总价比较分析：41（四）全市别墅、洋房市场未来潜在供应42（五）南岸区中高端市场的需求状况46五、大盘开发策略研究47（一）项目与附近核心商圈的距离分析47（二）渗透区“大盘产品组合”48（三）首期产品开发策略48（四）首期入市价格及价格变化策略49第四部分企业品牌与项目开发定位51一、重庆本土知名企业一览51（一）龙湖地产51（二）金科集团52（三）华宇集团53二、重庆鲁能的企业理念54三、鲁能·领秀城的承载使命54第五部分项目SWOT分析55一、项目SWOT分析55二、SWOT组合优化策略56第六部分、项目定位57一、定位原则57二、项目档次定位57三、项目目标客户群定位581、重庆中高端客户特征：582、茶园新区的主力消费群体特征即本项目的客户群定位623、本项目目标客户群定位63四、项目市场形象定位：65五、项目产品定位661、分期产品方向662、一期价格建议663、产品风格建议66六、项目开发次序建议671、整体开发周期672、开发分期673、小一期推出体量建议68第一部分：项目概况项目所在位置：茶园新城区。公园：项目正北面为市政公园占地面积约810亩。南岸区政府：南岸区未来的政府将搬迁到项目正北面计划在2007年12月31日之前完成搬迁。长青湖项目：位于项目西面一期以经济性联排为主2004年推出市场目前已交付使用；其二期为坡岭顿小独栋别墅预计在2007年上半年推出市场。政府公务员集资房小区（江南小区）：约600亩位于项目正北面。茶园开发区管委会：位于项目北面约1公里处。长生垃圾填埋场：距项目直线距离约2－3公里有空气污染。庆隆高尔夫项目：位于项目北面约1公里纯别墅项目预计在2007年上半年启动。第二部分区域规划发展一、重庆的城市发展规划——茶园新城区在主城的地位、发展历程及展望1、重庆市城市规划现状主城规划的空间结构及功能布局重庆的地形特点决定了其空间结构不同于一般平原型城市的“同心圆”模式其多核心发展模式使重庆未来空间结构呈现出“一城五片多中心组团式”特征主城区划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。五片：即按照“两江四山”的山水格局将主城分为五大片区各片区在空间上相对独立人口规模不低于100万具备完善的城市功能居住与就业平衡属于相对独立和完整的子城市概念。各个片区内有若干组团并依照具体条件形成为一个城市中心和多个城市副中心。一个中心六个副中心：都市区城市中心主要指中央商务区（CBD）由江北城、解放碑和弹子石滨江地区组成。城市副中心除已有的沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪以外还将重点建设西永和茶园。由此形成“一个中心六个副中心”的格局。一个中心六个副中心规划示意图组团即独立功能区:“组团”是包含在片区内的紧凑型城市建设区域主要是由于地形地貌条件而被分割相对完善。“独立功能区”为用地独立以居住、都市旅游、交通、仓储等单一功能为主的城市建设区域。主城区规划组团、功能区分布示意图重庆都市区组团功能规划对照表都市区组团构成功能规划中部片区渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团人口最集中、功能最聚集区域大力发展以高端服务业为主的第三产业北部片区观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团城市近期重点拓展区以高新技术产业、汽车为主导产业重点建设良好的城市人居环境塑造新重庆的城市风貌南部片区南坪组团、李家沱-鱼洞组团以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区西部片区西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区城市未来重点拓展区域之一引导城市高品质组团式集约化发展东部片区茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区、界石功能区、一品功能区、南彭功能区、惠民功能区都市区工业拓展的重点区域之一同时发展以会