云南城投中华置业冉家坝项目整体市场定位提案_163PPT.ppt

云南城投·中华置业冉家坝项目整体市场定位提案（第一季）通过本次提案交流，对本项目提出整体定位思路，并非完整或者最终策划案，希望通过思路的交流，展现领域机构对本项目服务的专业能力和创意能力。本次沟通的理论领域·产品定位三角黄金法则即：做市场最有需求、土地条件最适宜，建造总成本相对较低的、容积率最适度的，项目盈利能力最大化的三维一体产品。目录市场解码房地产宏观市场解读房地产宏观市场解读重庆市产业构成发展处于第二阶段向第三阶段发展的转型期，未来第三产业发展空间巨大重庆作为长江上游国家重点投资城市，其投资总额排名西部第一，远超成都、西安等西部其他大城市图：2000-2008年重庆市房地产投资状况图：2000-2008年重庆市财政收入变化情况图：2000-2008年重庆本外币存款余额变化情况图：2000-2008年重庆市CPI变化情况图：2000-2008重庆市人均可支配收入变化情况图：2000-2008年重庆市社会消费品零售总额变化情况图：2003-2008年重庆市常住人口总量变化情况目前重庆正在进行城乡统筹，城市辐射能力较强。城镇化率高于全国水平近7个百分点。重庆市直辖以来，每户家庭人口数量呈现明显的下降趋势，这直接说明目前采取的家庭结构正逐步发生变化。人均住房建筑面积是衡量住房条件的最直接标准，从上图可以看出，重庆市的人均住房条件正在得到改善，到2009年末，人均建筑面积有望突破30平方米/人。图：重庆城市规划发展目标“一圈两翼”城市发展战略“一圈”指“一小时经济圈”，以重庆市主城区特大城市为中心，以一小时车程为半径，涵盖23个区县，辖区面积近3万平方公里，是重庆市的经济主体和产业聚集区；完善旧城区城市功能“一城五片、多中心组团式”多组团发展图：重庆市驻城区综合交通规划（高速公路网规划图）“三环十射”：到2020年，“一小时经济圈”公路网将构成“三环十射多联线”的格局，区县高速公路通达率100%。除内环、外环外，将形成遂渝、渝武、渝邻、渝宜、江南通道、渝湘、渝黔、渝泸、成渝、成渝辅助通道10条放射状高速公路。

“一环五横六纵七联络”串起主城各片区：2012年主城区将基本建成647.1公里的快速路网骨架，每条快速路设计时速达60-80公里/小时；今后五年，主城区城市建设主要奋斗目标包括：投资超过1800亿元完成市政公用基础设施建设，投资超过7000亿元完成重点工程建设。房地产宏观市场解读线路名称至2020年，嘉陵江共规划建设15座大桥（含现状8座），长江共规划建设14座大桥（含现状5座；嘉陵江上规划在双碑、红岩村、千厮门等地新建3座跨江大桥，长江上规划在白居寺、郭家沱、西彭、东水门等地新建4座跨江大桥)。

中梁山共规划建设7座穿山隧道（含现状4座），铜锣山共规划建设5座穿山隧道（含现状3座）。穿越中梁山的规划在双碑、陶家等地新建2座。穿越铜锣山的规划在慈母山或南山新建1座。唯一性保税港区覆盖区域：江北区、渝北区、北部新区保税港区对重庆楼市之影响：重庆两江新区规划建设两江新区覆盖范围：“两江新区概念规划的范围包括江北区的江北中心区、江溉片区、唐家沱-寸滩片区与鱼嘴-复盛片区;渝北区的北部新区、龙溪片区、两路地区、木耳-古路片区以及龙兴-石船片区;北碚区的蔡家片区与水土-复兴片区，总面积约947平方公里。保税港区表：重庆市房地产开发市场状况图：重庆市主城区批准预售面积走势分析重庆市主城区商品房成交量受市场影响较大，但整体成交较为稳定。重庆市主城区商品房建面成交均价呈现逐年上升的趋势。启示录重庆宏观经济数据表明在经济基础、人口、房地产投资、消费等方面都是逐年稳步增长。三北片区各板块市场特征解读西
区北区西
区南区三北片区各板块市场特征解读图：项目所在区位示意北滨路沿线本案所在区域已成为重庆热点发展板块，周边房地产开发日益成熟，目前该板块辐射区域集中了高层、洋房、别墅等多种物业类型，各大知名开发商已先后对该区域进行开发。板块板块启示录本项目区域市场格局的认识热点版块必备四要素：冉家坝冉家坝板块市场特征解读板块09年竞争项目供应总量为87.44万方，其中高层供应78.325万方，约占80%，在供应物业形态中占据绝对优势。容积率板块板块物业类型板块板块区域板块09年1-11月，竞争板块中，成交价格以2～5%比例上涨。竞争项目中洋房主要集中于江与城、金科10年城以及大川·壹江城，其中金科10年城与江与城两项目洋房于09年5月、8月相继售罄，且后期无供应，目前主要在售洋房项目为大川·壹江城，销售均价约6200元/㎡。竞争项目中洋房主要集中于海悦蓝庭、锦上华庭，其中海悦蓝庭项目小高层于09年9月售罄，目前主要在售小高层项目为锦上华庭，销售均价约5680元/㎡。竞争项目中高层价格上涨幅度较大，以加洲板块最为明显，目前周边项目销售价格均达7000元/