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嘉兴地块定位目录市场环境分析长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带嘉兴市区每年实际的住宅需求量在140万方左右; 至2020年未来每年新增城镇人口的住宅需求达158万方左右; 2005年末-2007年末累计未开发约有344万平方米的建筑面积量; 从06年第四季度起至以后一至两年住宅在建的存量约有200万平米左右。城市发展战略:“北控南移,东进西拓,中间完善”城市中心区:是城市商务、行政、文化、休闲设施集中区域。 东南片区:以南湖新区为重点,主要布置居住和城市副中心商业服务设施。 西南片区:以秀洲新区和运河新区为重点,秀洲新区主要布置居住、教育、城市副中心商业服务设施和工业区。 北片区:以居住、工业和物流业为主。 旅游房地产开发区:以平湖九龙山风景区、海盐南北湖景区、西塘、乌镇古镇旅游区、嘉兴湘家荡旅游区、嘉兴南湖名胜区等为主要区域。南湖区发展方向: 以中环南路为轴线,建设公用事业、新型商贸物流重点项目,打造极富现代特色的新型商贸区; 以凌公塘为轴线,突出生态理念,做好“水”、“绿”两篇文章,构筑极具江南水乡风韵的办公、休闲、生活居住区。 南湖区经济产业支柱: 中国金三角·嘉兴工业区”; 南湖新区,具有科教、商贸、住宅区等几大功能区,并成为嘉兴市东南片区城市副中心和南湖区政治、经济、文化中心的格局; 国家农业科技园区; 嘉兴市的中心商务区,即老城区;联排别墅面积200-280平米,销售情况十分良好 多层产品面积80-100平米之间,4-6套/天的去化成绩A1地块总建筑面积9万平米容积率1.8商住用地性质产品形态(预测)联体别墅多层小高层中港城(住宅二期地块)总建筑面积60万平米容积率3.5住宅性质产品形态34栋高层C5地块(格兰云天)总建筑面积13.7万平米容积率1.6商住用地性质产品形态高层多层联排双拼地块名称212万平方纵观任何一个城市的开发进化过程,小高层、高层都将是不可逆转的发展主方向 本案所在区域为开发密集区,供应量巨大,目前及未来市场竞争将非常激烈 与其他项目相比,本项目规模不占优势,容积率相对最高.这对塑造区域内易于接受的”常规产品”带来很大的难度 市场项目理解优势: 项目属南湖区范围,具有潜在区位优势; 项目东面的天然水道(高桥港)、南面正对凌公塘文化主题公园绿化带,易于提升社区环境品质; 地块表面较为平整,利于进行整体规划; 近临沪杭高速及规划中的沪杭线磁悬浮,城际交往更趋便捷,利于区外省市人口的导入机会: 嘉兴凭借良好的区位、交通、环境等优势近年来房地产得到了很好的发展。虽然受国家宏观政策的调控,但其房地产发展较为理性,发展势头稳健; 按照城市“北控南移,东进西拓,中间完善”的规划格局,会加快区域基础设施配套的建设,无形之中可提升项目自身的价值; 南湖新区本身区位优势和规划优势,已引起区外人士的关注和现实购买实践,区域内多所学校和工业园的规划人才的引进,为项目提供一定的客源; 区域购房消费观念中对环境品质有较高追求,有利于塑造项目品质;产品的塑造方向 成为撬动本项目开发的一个关键支点 客群分析区域客源具体构成本案目标客源具体特征描述通过对目标消费群体的研究,我们可以看到消费群体与项目之间有着若干密切的关联。 我们将根据这些密切的关联,进行产品定位研究,以符合目标客户群体的消费取向。根据我们的目标客户群,我们将要建筑嘉兴南湖新区的高档住宅集域。我们以确保快速去化、实现安全回笼资金作为设计出发点,提出以下设计思路设计方案一:小高层+部分高层纯小高层、高层社区设计方案二:别墅+小高层+高层设计方案二:别墅+小高层+高层别墅产品本身是一种高端性产品,我们借高端产品 奠定社区品质,打造高档社区形象的同时,拔高后 期高层产品的价格。 LOFT按照市场情况建议做成“精装修”产品,在后 期推广中可提升项目的价值及销售价格。错层设计:产品新颖、与竞争对手形成最明显的市场区隔;底层架空引入绿化自上而下的立体绿化体系大户型内的内庭设计可组合小户型设计方案二:电梯多层+高层南湖新区绿色人文逸居典范独栋、双拼别墅离南面公园绿化带最近,也是区域中最热销的产品。因此,选择市场中接受度高的产品先销售,引起市场关注,提升社区档次和价格,吸引潜在目标客户群,迅速集聚人气,扩大本项目在市场中的知名度。 建议该产品面积适度放大,独栋面积在400平米左右;双拼面积在300平米左右。高层较前别墅产品更接近社区景观绿化,同时也能俯瞰南面公园的全景,景观视野优势突出。通过对别墅部分的销售和宣传,小区的档次和口碑都有所上升。 高层产品建议定位于高档住宅。项目周边集聚大量的经济产业基础园地,按照南湖区的经济产业发展趋势来看,这部分产业技术人员在本区域购房是存在一定现实购买力。 LOFT产品优势5米左右的挑高空间,增加实际居住面积,价格贴近住宅售价。 LO