论不动产物权登记制度.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：论文摘要不动产是人类生存的基础与前提大多具有不可再生性和唯一性因此其无论是对国家、社会或公民都有重大意义所以不动产立法历来是各国民法的重点。不动产立法在我国即将制订的物权法中占有重要位置。而不动产登记制度必将是不动产立法中的核心问题之一。本文拟结合司法实践和物权法理论。对我国不动产登记制度的缺陷和立法完善略陈薄见。目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据登记制度法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度德国外瑞士、荷兰、奥地利均采此制。三是托伦斯登记制度英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等英语国家均采此制。故实我们有对不动产物权登记制度加以研究的必要性论文分三部分第一部分是对不动产物权登记的含义的了解；第二部分是不动产登记的目标及性质的刨析这里又分别详细的介绍了不动产登记的目标和登记的性质；第三部分对我国不动产权利登记的制度问题与解决方案的研究。对我国现有的不动产登记制度存在问题一一的列出并针对这些制度的不健全的问题作了分别的分析及对这些问题的解决方法作了个人的见解第三部分共有五个问题的阐述：一是登记机关不统一问题的解决；二是登记中公权国力干预私权利问题的解决；三是不动产登记效力问题；四是不动产登记权利范围的问题；五是即将形成物权的债权或请求权的保护问题。基于本文上述确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等。《合同法》颁布之后物权立法正式提到日程。因我国长期将不动产物权登记视为行政管理之手段有关不动产权利登记制度的规定较为混乱故实有加以研究的必要。一、不动产物权登记的含义登记也称不动产物权登记指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。（一）不动产的含义一般而言所谓动产是指易于被移动的财产；所谓不动产则指不能被移动的财产。这种从表面上看来“纯粹”仅具有物理意义上的分类何以会导致两类财产在政治上、经济上和社会意义上有如此不同的效果呢？颇值深思。动产与不动产确定的根据是法律而非所有人的意志但是这种分类的物理性并不妨碍法律允许所有人依照其意志、通过确定财产的目的而将之不动产化或人为地将财产动产化。不动产主要包括土地及建筑物但又不限于此尚包括其上人为的可自然附着物及其收益所以在登记制度上各国不论称“土地登记”抑或称不动产登记在观念上应把握两点：其一这里的土地与不动产为同意语即使规定在土地法中的登记也兼指房地及其附着物等总体的登记制度；其二不动产与不动产物权并无区分之必要《意大利民法典》规定：“除法律另有规定的以外有关不动产的规则准用于客体为不动产的物权以及相关的诉权……”也可以不动产物权为不动产。为明晰法律关系我们应采不动产登记这一用语。（二）不动产登记制度立法例当今世界各国的不动产登记制度源于三种基本的登记制度即“契据登记制度”又称“法国登记制度”；“权利登记制度”又称“德国登记制度”；“托伦斯登记制度”；又称“澳大利亚登记制度”。1.德国法主义。德国登记制度之特色：（1）登记（eintragung）为土地物权变动之效力发生要件。即土地物权之发生变动效力除当事人之合意外尚须登记。（2）登记官吏为登记时有审查土地物权变动实质关系之权限——所谓实质审查主义。（3）登记有公信力即登记簿上之事实纵实体法上不成立或无效不得以其不成立或无效对抗善意第三人常视为实体上有效。（4）登记簿的编成采物之编成主义（prin-zipdesreaifoliums）即以不动产标准编成之。（5）登记物权之静的状态即于登记簿不记入物权的变动事实而记入物权的现在状态。2.托伦斯登记制度（torenssyhem）此制度为sirrobettomens所创1855年始行于南澳洲现在美国多数州亦采之乃登记制度中最优者。其主要特色如下：（1）始登记一定不动产时登记局依一定的程序精查确定其不动产的权利状态后制成记载此权利状态之地券二份。一份交与所有人一份保存依物的编成主义编入登记簿。（2）不动产移转之时使用一定的官制用纸或转让为证书存于登记局。登记官制审查以后记入权利的移转于登记簿让与证书存于登记局对于受让人交付新地券成为背书之原来地券。（3）不动产设定抵押权时应依一定的形式作成抵押书二份连同地券提出于登记局登记审查后记入于登记簿及地券返地券于债务人。（4）不动产物权之变动非登记于登记簿不生效力。（5）其登记官有实