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本科毕业论文

题目：论不动产物权登记制度

姓名：张小梅

学号：

系别：法学系

专业班级：2021专升本

2021年5月12日

论不动产物权登记制度

内容摘要：不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制度的立法完善。

关键词：不动产物权登记物权变动公示原则

根据物权公示原则，不动产的各项物权变动应当进行登记，但我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有关于不动产登记的不少规范，但这些规范比较零散，而且不合法理颇多。因不动产对国民经济的重大作用，不动产法肯定是我国未来制定的物权法重点内容，而不动产登记是不动产法最基本的制度。正因为此，笔者对我国不动产物权登记制度进行了思考，并对该制度的进一步完善提出自己的看法，期望其在不动产物权登记制度的理论研究和实践有所裨益。

一不动产物权登记制度的基本理论
不动产物权登记制度的涵义
不动产登记即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实。因不动产登记的内容就是关于不动产的种种物权变动的登记，所以不动产登记又被称之为不动产物权登记。不动产物权的变动事项应当登记，这是物权公示原则的要求。物权公示原则是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，不动产物权以登记，动产以交付作为物权变动的公示方法。物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部查悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。
不动产物权登记制度的性质
对登记的性质大体有三种学说：1.公法上行为说。该说认为：“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。”2.证明行为说。该说避免公、私法性质上的判断，认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。”更有人认为：“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为。”3.笔者认为，上述学说均有偏颇，登记本质上应为私法行为。原因主要有以下三点：
首先，从登记行为过程来看，登记行为包含了诸多行为，但真正由当事人参与的仅是登记请求及登记申请两部分，研究登记行为的性质应从这两项权利去考察。登记请求权为私权当无疑义。而登记申请，是当事人向行政机关申请登记的行为，有的学者认为：“其非私法人法律行为，盖登记效力之发生，不问登记声请人之意思内容如何也。”从理论上讲，登记效力之发生端在于登记之意思表示，而所谓登记意思表示，指的是全部为不动产登记所必需的由当事人和登记机关所作的意思表示，包括当事人以及相对人提出的登记申请，登记机关在登记时所作的其他为登记所必须的意思表示，当事人或相对人为支持和补充登记申请所作的其他意思表示。可见意思表示具有综合构成性，登记效力之发生脱离申请人之意思则难以发生效力，登记行为本质上是一种事实行为，登记并不能赋予任何人权利。
其次，从登记所产生的效力来看，登记行为是产生私法效果的行为，登记的首要意义在于物权变动的公示及公信，相对人及利害关系人均可查阅登记簿册，并且任何人均可相信登记权利而为交易。另外，虽然登记之效力具有统一性，并且自登记簿上登记后始生效力，但是登记并不是行政机关的权力，对于符合法律要求的形式要件的登记申请，登记机关有登记义务，故登记效力并不由登记机关左右，加上该效力本身亦为私法上之效力，如果认定其为公法行为，则公法行为有侵害私法行为之正当理由，从理念上不符合私法自治，从制度上难达维护交易安全之目的。
再次，自罗马法以来，法律在理论上被划分为公法与私法，其区别之实意“除理论认识目的以外，厥载于救济程序。易言之，即私法案件由普通法院管辖；公法案件，除刑事案件由普通法院管辖外，原则上得受行政救济，由行政