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公司研究－跟踪报告

2006-4-7
深长城首次评级为“推荐”
田世欣
（8621）33130735SZ000042当前股价:9.64元房地产行业评级：看好
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资产价值被严重低估

公司基本数据2005.9.30
报告要点
总股本(万股)23946
政府支持使公司甩脱沉重的历史包袱
流通A股/B股(万股)6933
年深圳市政府以大代价剥离了深长城的施工业务。使得公司甩掉
资产负债率48.18%2005
了持续产生亏损的资产包袱，资金状况得到改善，人员负担大幅缩减，或有
每股净资产（元）6.33
负债风险降至最低。
市盈率（当前）14.54(未股改)
三大城市权益土地储备万平方米
市净率（当前）1.52（未股改）156
公司的土地储备和在建项目位于深圳、成都和大连三个城市，在建和待
12个月内最高/最低价9.85/4.78
开发的权益建面合计156万平方米。其中大部分土地获取时间早，地价成本
市场表现对比图（近12个月）
低廉。在房价上涨的梯度转移中上述三个城市一季度涨幅位于各大城市前列，
深长城的项目都直接受益。
深圳市中心出租物业增值潜力巨大
公司现有的自营及出租物业全部位于深圳市中心，包括商业、酒店、写
字楼，住宅商铺及停车库，出租产品中的长兴大厦、长盛大厦、长安花园裙
楼和荔湖花苑商铺4处保守重估增值也达9-10亿元，市场对这点并未充分挖
掘。
资料来源：彭博资讯
盈利预测：06平稳上升，07年快速增长

虽然06年没有新项目结算，但依靠以前竣工楼盘底商的销售，以及投

资性物业的收益，仍能取得业绩的平稳增长。07年开始成都、大连、上海项

目均进入结算，业绩进入快速增长期。预计05、06、07年每股盈利分别为

0.55、0.67和1.05元。

每股重估净资产超过13元，当前股价严重低估。

按10：3的送达率计算，06、07年动态市盈率分别为11倍和7倍。保

守计算公司每股重估净资产达到13.69元，采取更保守的剔除酒店资产增值

的计算方法，每股重估净资产也达到12元以上，股价的折价率达到46%和

39%，当前股价存在严重低估。给予“强烈推荐”评级。

主要财务指标

2003A2004A2005E2006E2007E

主营业务收入（百万元）
19523,487.831352.546561909.6
增长率(％)1179-61-51191

净利润（百万元）5850.17132.68161.85252.08
增长率(％)-15-141642256
每股收益(元)0.250.21
0.550.6761.053
净资产收益率（％）4.313.548.69.6713.06
每股经营现金流（元）0.523.16-0.21-0.151.12
资料来源：公司报告，长江证券研究所预测

请阅读最后一页评级说明和重要声明
公司跟踪报告

1．政府支持使公司甩脱沉重的历史包袱

公司原主营业务范围是房地产开发和物业管理经营和建筑施工，2005年深圳市
政府以大代价剥离了深长城的施工业务。主要动作包括：
转让金众、越众集团两家建筑施工企业，此后公司只持有金众公司15%的股权，
不持有越众公司股权，公司也从中获得股权收益6757万元，形成了2005年的主
要利润来源。
公司对金众、越众公司的贷款担保余额大幅缩减，担保余额用两家公司的地产
资产进行担保的反担保。
建筑施工集团的员工分流安置均由深圳市政府筹集资金对员工进行经济补偿。
剥离施工业务使得公司甩掉了持续产生亏损的资产包袱，资金状况得到改善，
人员负担大幅缩减，或有负债风险降至最低。

2．权益土地储备超过150万平方米
公司的土地储备和在建项目位于深圳、成都和大连三个城市，在建和待开发的
权益建面合计156万平方米。
房价上涨从一线城市向二级城市梯度转移已成趋势。成都、大连、深圳房价一
季度涨幅位于全国各大城市前列，深长城的项目都直接受益。

表1：在建及储备项目一览表：
项目名称权益位置建筑开发类型占地面积规划面积备注
万平米万平米
成都高新区三期以后容积率提高
成都天府长城100%小高层4370
新市府边可能提高实际建面
大连瓦房店
大连长城都市阳光100%小高层14.269721.7784
新城区
上海张江镇项目100%上海张江镇联排别墅11.90867.7406

成都旧城改造项目100%成都青羊区土地一级开发0.75643.0256

住宅销售、商业出合作方深圳中洲集团
宝安旧改项目18%深圳宝安23.1265.5
租和酒店经营
深圳梅林关因规划轻轨开发暂缓，
深圳梅林关项目100%别墅用地约26约20
口可能提高容积率
深圳南山项目100%深圳南山区高层2.572821.63地上建面16.2