中新集团研究报告：园区与公用齐飞_价值严重低估.docx

中新集团研究报告：园区与公用齐飞_价值严重低估HYPERLINK"http://quote.eastmoney.com/SH601211.html"\h1.苏州工业园区开发主体，一级开发、区中园租金、公用事业贡献主要收入公司诞生于1994年中新合作开发苏州工业园区，是苏州工业园区最早的开发和运营主体。HYPERLINK"http://quote.eastmoney.com/SH601512.html"\h1）1994年为将新加坡产业园模式引入国内，在两国政府的支持下，设立了中新苏州工业园区联合协调理事会（副总理级别），并下设双边工作委员会，实施层面由中方出资35%、新方出资65%合资成立中新有限作为苏州工业园区的开发主体。中新集团全面负责苏州工业园区首期8平方公里的土地开发、招商、土地出让，以及苏州工业园区二三区的土地一级开发和招商引资，并深度参与苏州工业园区的公用事业建设、运营。2）目前，公司控股股东中方财团持股46.8%，实控人是苏州工业园区国有资本投资运营控股有限公司（苏州工业园区管委会持股90%、江苏财政厅持股10%），新加坡方面持股25.2%，并且公司副董事长为新加坡裕廊集团集团总裁，6名副总裁中有2位新加坡人士。3）目前公司在苏州工业园区有中新科技城、斜塘项目两个开发项目，且有160万方自持物业，是园区招商、公用事业、规划建设的主力，与苏州工业园区深度绑定。2009年后公司将苏州工业园经验异地复制，拓展了南通、宿迁、滁州等7个项目。2009年公司首次走出苏州，与南通签订苏通产业园开发协议，规模达到50平方公里。其后陆续进入宿迁、滁州、张家港、常熟、嘉善，累计签约面积（可出让商住用地口径）达到1600公顷，约为苏州中新科技城、斜塘项目的5倍。2019年公司与与银川市、宏泰集团签订三方合作框架协议，以轻资产模式介入苏银园区的开发。2019年上市前公司完全剥离住宅开发业务，目前业务为一体两翼，一体为园区开发，营收占比78%、两翼分别为绿色公用、产业投资，占比22%。2019年上市前公司已经剥离了住宅开发业务，2019年、2020年一体两翼战略主要为一体为一级开发，两翼分别为载体服务（主要是自持区中园物业）以及公用事业。2021年公司升级战略，将一级开发、区中园业务、多元化服务等合为一体，即园区开发业务，两翼业务更新为绿色公用和产业投资。以2021年看，园区开发业务占总营收的78%，2016年至2021年呈现稳步增长趋势，年化增速约15%。如果以单业务拆分看，2020年一级土地开发占比约59%，区中园租金、多元化业务、绿色公用占比分别为13%、12%、16%。2.手握长三角一级土储，自持区中园物业租金稳定，是资产荒阶段优质标的HYPERLINK"http://quote.eastmoney.com/SH601512.html"\h资产荒阶段，市场更看重的是业绩及现金流的稳定性。中新集团已完全剥离住宅开发业务，其最主要的一级土地开发收入、自持区中园租金收入、公用事业收入，均具备营业收入和毛利率的高稳定性，与市场预期存在较大差异，将在本轮资产荒中其稳定性优势将极大兑现。2.1.超强招商能力保障高质量发展，中新品牌、经验打造差异化竞争HYPERLINK"http://quote.eastmoney.com/SZ300623.html"\h招商引资是园区聚集产业和人口的关键，是土地出让和区中园物业出租的保障，公司从苏州工业园区招商引资起家，具备超强招商引资能力，每年为产业园引入项目近200个。1）公司一直是苏州工业园区招商引资的主力军，尤其是引进外资企业方面，目前招商引资人员超过80人，在新加坡设立专门的中新国际商务合作中心私人有限公司，仅2021年国际商务合作中心签约包括半导体在内的10余个项目。近三年，公司为苏州工业园区引入了韩国浦项集团新能源汽车驱动马达研发生产基地项目、德国蔡司集团研发生产基地项目等重大项目，以及维苏威全球研发中心及系统设计中心、德尔福科技研发中心、欧瑞康科技、罗尔斯罗伊斯动力系统等总部及功能性机构。2020年为园区拓展项目超80个，2021年接近100个。2）苏锡通产业园、苏滁产业园、中新嘉善现代产业园是近三年公司招商引资的重点，引入了意大利项目—埃威阀门配件，日伸精密部件、捷捷微电、希派电子、联钢精密、普立马特等项目，2021年三园区合计引入项目达100个，协议投资额超过465亿元。HYPERLINK"http://quote.eastmoney.com/SH601512.html"\h园区开发经验、品牌及综合实力打造差异化竞争。与其他园区开发企业相比公司有三大优势：1）公司最早参与开发、运营苏州工业园区，且借鉴了新加坡裕廊工业园区的经验，在园区规划、开发建设、配套服务、招商