【房地产】万科项目案例学习.ppt

04十一月2024万科企业战略万科2008年总结2008年，在土地方面以贼制贼

2007年，万科也曾加入到疯狂拿地的行列，掀起一次又一次“圈地风暴”，连续拿下东莞和福州“地王”。在2008年，万科已经不得不为高价拿地付出了沉重的代价。

尽管在2008年里，几乎没有听到有万科参与公开拍地的消息，但数据显示万科还是成为08年拿地最多的开发商之一。万科全年大约新增建筑面积750万平米的项目储备，而且拿地成本比2007年下降了48%，平均楼面地价已降至1880元/平方米，几乎回到了05、06年的水平。尤其是，万科不但大大降低了通过“招拍挂”拿地的土地成本，还加大了通过合作方式低价增加土地储备的力度

2008年，以上海赵巷晶园项目为例，万科拿地的楼板价仅为2316元/平方米，仅为周边龙湖地产购地价格的1/5。

通过合作方式获得土地，历来是万科所重视的手段。
万科2009年要点2、降价促销，依然是不二法宝
万科高层对员工有这么一句话“尽可能抓住市场变化带来的机会”。
理解为：采取更积极的策略、更灵活的措施，继续高举降价、兼并的旗帜展开市
场竞争。

3、与战略伙伴合作，获得更强大的市场竞争力
万科喜欢与知名承建商、监理单位建立战略合作以保障装修的施工品质，近来更推进与优秀的供应商建立长期的战略合作关系，降低采购成本，涉及战略合作的装饰装修类材料已达十余种。这其实就是万科准备市场撕杀的一个信号，把上游供应商拖进来进一步增强竞争力。
在2009年，万科还将以住宅工业化和与上游供应商等建立战略合作伙伴关系，来进
一步增强市场竞争力。

4、资金方面，万科将更获商业银行青睐

万科的现金流来源，不是股票市场和卖房子。
2009年，由于经济形势不好，房地产企业普遍遭遇卖房艰难，资金压力。卖房子回笼资金，对万科的扩张之需来说，也将显得有限。
股票市场可能依然低迷，很难为大型企业的跨越式发展提供足够的融资支持。
政府不断强调适度宽松的金融政策，突出不断激励贷款的信贷政策，商业银行有大量的贷款指标，却又不敢放贷。
万科在逆市中将有机会赢得商业银行和政府及有被兼并企业的信任。所以，2009年也许有不少商业银行贷款找上万科的门去。(一)、万科·魅力之都系列策略执行策略推广轴线执行节奏及诠释3、“东部中央区”的支撑

通过城市人生活的“四个维度”诠释
即“衣食住行”东部中央区
衣——配套商业与城市娱乐资源
食——生活配套中的餐饮等资源
住——居住的舒适性与宜居性
行——交通与路网规划及实现

4、中央区生活客户主观感受

通过客户的主观生活感受，讲述中央区的生活优势采用提取“客户模型”的方式实现执行

例如：东部中央区的孩子生活
东部中央区的白领生活
东部中央区的老人生活
东部中央区的夫妻生活
东部中央区的钟摆人群生活
……万科·魅力之都（成都）广告欣赏万科·魅力之都综述万科假日系列（假日风景、假日润园）产品：首期开发以10-18层小高层为主，户型为90平方米左右两室，属
于全精装、低密度大盘。
规划：建筑物风格以简洁明快为主。
景观：鲜明、整洁、现代的北欧设计风格为主导。
开盘：08年7月
目前情况：目前开盘6座小高层，主推89平米、90平米、92.92平米，全
部精装起价6300元/平米，另有少量毛坯房起价4800元/平米。现在购房
享受97折优惠。
优势：“全面家居解决方案”首次应用；
西部新城的首个低密度、精装修大盘；
社区成熟项目内部生活配套齐全，业主会馆已经开放。
问题体现市场状况广告表现——预知越多，风险越少万科“产业化地产”与龙湖“因地制宜创新地产”3、产品的客群
万科的客群是社会中产阶层，也就是一个社会的中坚力量，规模最大，因此他的产业化战略是同他的客群对象相吻合的；
龙湖的客群相对则更高端一些，是金领及其以上阶层的客群，这些客群相比与中产阶层来说，数量相对要少，但消费力更强（能够接受更高的单价和总价），对产品的要求更加精致和个性化，因此龙湖也就更注重产品的创新和针对性
万科与龙湖产品客群的侧重点也不太一样，当然这两种客群在实际中是有重合的。我个人觉得万科的市场前景更加广阔，而龙湖也将因为自己的战略而在高端住宅市场成就自己的品牌。
4、开发策略
万科走中端路线，产业化助其合理压缩成本，获得更大利润空间；
龙湖以高端为主，创新化、个性化产品才符合购买者品位。
个人观点：“因地制宜”占尽天机，“产业化”略显呆板。作为一名普通消费者来看，都希望自己花一生积蓄或巨额购买的房子能够彰显自己的品味，伴随着精神需求的逐步提升和买方市场的逐渐成熟，我认为个性化的产品才是消费者的选择，因地制宜创新化的产品塑造，对于消费者而言是一种内在的尊重性，购买者能够感知，也喜欢这种情结。从这个角度来看，龙湖策略更胜一筹。当然，如果产业化的万科能够在压缩成本