物业管理基本制度与政策概述.ppt

物业管理师执业资格考试中国物业管理师执业资格考试参考教材

物业管理基本制度与政策

中国物业管理协会编写
张景伊陈伟主编

中国建筑工业出版社物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述第一章物业管理概述第一节物业管理的概念一.物业管理的概念（二）《条例》调整的范围
1.《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，《条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求（第二十四条）；同时《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。
2.《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。《条例》确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。尤其是在沿海一些经济比较发达的地区，城乡差别已经逐步缩小。同时，并非只有城市才会出现物业管理的需求，对乡村也存在。而且随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高，乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。（三）物业管理的市场化特征
1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。
2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。在以共有财产形式存在的物业中，由于物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务，因此单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方面作出决定，同时单个业主也没有义务全额承担应由全体业主共同履行的义务。在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式，就是业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，委托物业管理企业依据《物业服务合同》，为业主提供管理与服务。3.物业管理活动应当遵循市场原则。业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实施，由物业管理企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护，并维护全体业主的共同权益。具体的做法是：由业主通过市场选聘物业管理企业，并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：
一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，这种选择权必须依法得到保护。
二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。4.非市场性的房屋管理不属于物业管理
无论是现在或将来，永远都存在业主自身部门或机构管理自己物业的情况，特别是有些非住宅建筑，产权情况比较简单，业主自身管理的情况很多。其中一些机构管理本单位房屋也采用物业管理形式运作，甚至有的管房机构或部门以物业管理企业名义注册了公司，但是管房机构或部门并没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物业服务合同关系。
这种房屋管理方式仍然保留着行政管房的本质特征，尽管管理方式是合法的、正常的，但并不具备《条例》所要求的由业主选聘并按照物业服务合同履行职责的物业管理本质特征。这种房屋管理方式虽然符合民法关于财产权的规定，财产所有权人有权利也有义务管理好自身的财产，不受他人干涉，从严格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于《条例》调整的范畴。二.物业管理的特征（二）专业化
物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。这就要求：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此，要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备