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物业管理基本制度与政策
第一章物业管理概述
1。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动.
2.将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点:一是强调业主在市场活动中的自主权，二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序
3.社会化、专业化、市场化（最主要特征）是物业管理的三个基本特征。
4。解放前我国城镇住房呈现的特征：住房投资由国家和国有企业统包,住房分配采取实物分配,住房消费采取福利低租金和国家保修保养的制度。
5.1981年深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司-深圳市物业管理公司挂牌成立
6.物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面建设小康社会的目标中，更要发挥其重要的作用;居住消费主要包括购房消费支出；家庭装饰指出、家具家电等消费支出，使用过程中的水电气暖等方面的长期消费支出;房屋大中修及设施设备改造以及物业管理消费支出.
7。20世纪90年代到《条例》颁布前我国物业管理政策法规主要体现特点有：借鉴性、过渡性、针对性。《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石.
8.《物业管理条例》的颁布是我国物业管理发展史上一件具有里程碑意义的大事，报纸着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
9。《条例》的立法指导思想主要表现在：一是强调保护业主财产权益，协调单个业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系;三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开、公正和协商的方式处理物业管理事项。
10。条例创设的法律制度有：业主大会、业主规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理基本制度。条例有七章共70条.
11。《条例》确立的基本法律关系：业主之间的法律关系、物业管理企业和业主之间的关系、开发企业与业主之间的关系,供水、供电等单位与业主及物业管理服务企业之间的关系,社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系，物业管理各方主体与政府之间的关系。
第二章物业管理服务
12.物业管理服务的特点：公共性和综合性广泛性和差异性及时性和无形性持续性和长期性；物业管理的内容：对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;维护相关区域内的环境卫生和秩序；我国物业管理服务的服务内容有六个方面制定了三个等级的服务标准。
13。物管收费的定价形式：政府指导价和市场调节价。
14.物业服务合同应当具备以下主要内容：物业管理事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任。
15.前期物业服务合同特征：过渡性,是建设单位和物管企业签订的，是要式合同。
16前期物业服务合同应包括以下内容：合同当事人与物业的基本情况，物业经营管理活动的内容，物业的承接查验。
17。维护物业管理区域的主要方式：履行告知义务，制止义务,报告义务。
18。条例第三十六条规定物业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身和财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任.所谓“相应”:根据不同的情况，承担不同的责任；根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任。
19.条例对各主体在使用和维护物业行为进行了明确的规范:
公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变;物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘；公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任；业主装饰装修房屋应当依法规范;利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定.
第三章：物业管理基本制度
20。业主就是房屋的所有权人.现实物业管理中具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
21.业主的权利：（一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;（四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；(六）监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；（十)HYPERLINK"http：//www。9ask。cn"\t”_blank”法律、法规规定的其他权利。
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