土地增值税1ppt课件.ppt

土地增值税第一节土地增值税基本原理第二节纳税义务人第三节征税范围标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。(出租)
标准之三：转让房地产是否取得收入。
土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。
二、特殊规定
（二）以继承、赠与方式转让房地产的
1.房地产的继承——不征
2.房地产的赠与
不征土地增值税的房地产赠与行为包括两种情况：
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”；
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与“教育、民政和其他社会福利、公益事业”。
（三）房地产的出租
房地产的出租，未发生产权转让，不属于土地增值税的征税范围。
（四）房地产的抵押
1.在抵押期间不征收土地增值税。
2.抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。
（五）房地产的交换
房地产的交换，属于土地增值税的征税范围。但对“个人之间”互换“自有居住用”房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。（六）以房地产进行投资、联营
1.以房地产进行投资、联营，暂免征收土地增值税。投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
2.以土地（房地产）作价入股进行投资或者联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。
（七）合作建房
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（八）企业兼并转让房地产
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
（九）房地产的代建行为
代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。
（十）房地产的重新评估
国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。有关事项【例题·多选题】下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有()。
A.国家机关转让自用的房产
B.税务机关拍卖欠税单位的房产
C.对国有企业进行评估增值的房产
D.因为国家建设需要而被政府征用的房产
『正确答案』CD
【例题·多选题】下列行为中，应当征收土地增值税的有()。
A．将房屋产权赠与直系亲属的
B．由双方合作建房后分配自用的
C．以房地产抵债而发生房地产产权转让的
D．以房地产作价入股投资房地产开发公司的
【答案】CD
第三节税率土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。
公式为：
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为()。
『答案解析』增值额占扣除项目金额比例=(5000-4200)÷4200×100%=19.05%，适用第一级税率，即30%。
第四节应税收入与扣除项目（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）
包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。
【例题·单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确的是（）。
A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款（土地出让金）
B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金
C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用（实际支付的地价款）
D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本
【答案】B
“政府规定费用”：是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
（4）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排洪、排污、通讯、照明、绿化、环卫设施以及