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土地增值税清算业务指南

一、清算准备资料
（一）初始填报的《土地增值税项目登记表》、已完工项目成本计算表。
（二）国有土地使用权证书、取得土地使用权时所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同。
（三）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、合同台账。
（四）项目支付贷款利息的有关证明与借款合同。
（五）开发产品销售明细表、商品房购销合同统计表并加盖公章（包含：合同号、项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、实测面积等）
（六）项目的工程竣工验收报告。
（七）项目的销售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、工程施工许可证等。
（八）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的印花税、城建税、教育费附加等。
（九）整体项目用途与面积分布全面介绍；包括：开发总建筑面积与开发类别介绍、分类别可销售面积、已售产品类别建筑面积、自用面积、对外出租面积、公共配套面积等；扣除项目情况介绍；包括：土地价款的分摊依据与配比、建造成本的分摊依据、无产权的地下室与地下车位分摊依据、允许分摊扣除的公共配套设施与其移交情况等；清算面积与未售面积成本的配比、未扣除成本地价金额等情况、扣除项目计算分摊公式等等。

对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他商品房的，应分别核算增值额。如普通标准住宅与商业用房联体，必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。
二、土地增值税清算的前期审核
（一）房地产转让收入的审核
房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价款与有关的经济收益。包括货币收入、实物收入、其他收入以与视同销售取得的收入。
货币收入，销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
实物收入，销售商品房而取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。一般要评估确认其价值。
其他收入，是指销售商品房而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商益权等。其价值需要专门评估确认；
对将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售，取得其收入由地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格确定。
（1）对房地产销售合同的审核
商品房购销合同，是否包括货币以外的经济收益，并按合同记载的金额、销售面积汇总后与销售明细收入表、销售发票汇总表进行核对，确定土地增值税收入（发票、合同、销售统计表，核对一致）
(2)对代收费用的审核
政府要求房开企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取并上交的，（如：计入“其他应付款”科目的）不作为转让房地产的收入。
（二）扣除项目金额情况的审核
《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》规定，各项成本和费用按实际发生额扣除；无合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得扣除；
具体扣除项目为：
(1)地价款的审核
土地取得方式如下：
一是按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，所支付的土地出让金。
二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金。
三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。
按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。
取得土地使用权所支付金额的确认
取得土地使用权支付地价款，提供已支付的地价款凭证，不能提供已支付的地价款凭证的，不允许扣除支付的金额。
原始凭证有：国有土地出让合同、土地证、银行转帐记录、土地局开具的收据、契税完税单、市政配套收据等；
地价审核的重点
查看出让合同、土地证、契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。
(2)房地产开发成本
开发土地和新建房与配套设施成本的简称,实际发生的成本,包括土地征用与拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
①土地征用与拆迁补偿费
指开发过程中发生的征用土地的征地用费、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者与补偿费用等支出。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费与有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
如果土地的征用与拆迁补偿是由政府或者他人承担的，房开公司在已征用和拆迁好的土地上进行开发，这部分支出已体现在取得土地使用权所支付的金额中，开发成本中就不允许再扣除。
②前期工程