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论不动产物权的善意取得
不动产物权是指对不动产所享有的占有、使用和使用以外的一切权利，包括所有权、地役权等。不动产物权的取得方式有多种，其中包括善意取得。善意取得是指取得人在获得不动产物权的过程中没有知道其取得行为侵犯了他人的合法权益，因此其所取得的权利应予保护。本文围绕不动产物权的善意取得展开论述。
一、善意取得的基本概念
善意取得是指取得人在取得不动产物权时，没有知道其取得行为侵权了他人的合法权益。这里的取得人指的是买受人或者抵押权人等。善意取得的基本要素有三个，即买受人或者抵押权人必须是诚实守信的第三人；他的行为必须有合法的根据；他没有知道或者不应当知道他的行为侵犯了他人的合法权益。因此，在一定程度上，善意取得是一种不当得利，它是在取得人并没有违约、故意或者过失的情况下所获得的权利。不过，法律也明确规定了善意取得的限制和条件。
二、不动产物权的善意取得适用的范围
按照我国《物权法》的规定，在以下三种情况下，取得人可以善意取得不动产物权：
1.按照法律规定的手续从法定权利人取得；
2.依照法律规定的程序，从原物权人取得，但原物权人的不动产权已经被他人侵害而不属于被剥夺者的；
3.按照法律规定的程序，从原物权人取得，在前置不动产登记期间，该不动产的权利受到他人的侵害，但他人不属于被剥夺者。
由此可见，只有当取得人在合法程序下进行的取得行为，才能够被认定为是善意取得。换句话说，只有在按照规定的法律程序下，才能够真正的达到“善意”的境地。
三、对不动产物权的善意取得所存在的限制
虽然不动产物权的善意取得在一定程度上能够保护取得人的权益，但是，它同时也存在一些限制。
1.建筑物的善意取得
建筑物是指独立的、有固定位置的、以土地为基础的不动产物件，包括房屋、楼房、厂房、立交桥、隧道等。在建筑物的善意取得中，一旦法定权利人明确、容易地向第三人说明其拥有权利，并记录在公共台账中，第三人就没有善意取得的保护。只有当原物权人不能够证明其所有权时，才能够认定取得人是善意取得的。
2.土地的善意取得
土地作为一个重要的不动产物件，在善意取得中同样有着一些限制。如果取得人在取得土地的过程中，不知道自己的行为侵害了他人的合法权益，但是他的取得行为并不符合国家土地管理法规定的规格。在这种情况下，如果原权利人向法院请求撤销他的取得行为，法院在处理此案件时仍然可以将该取得行为认定为是违法的。
3.担保物的善意取得
担保物是指解除债务的物品或者是被债权人用来保证债务的物品，包括抵押物、质押物和留置物等。担保物的善意取得同样存在一些限制。比如，当债务人或者其代理人与抵押权人或者其代理人发生虚假或者违法行为时，取得人就不能够被认定为是善意取得。
四、善意取得的法律效力
善意取得的法律效力主要表现在未经法律程序剥夺了原物权人所有权的情况下，取得人的权利将得到保护。当原物权人表面上将其不动产财产转让给任何第三人（包括善意取得人）时，善意取得人可以优先于其他第三人享有相应的权利。只要取得人没有违反法律规定，在统一的物权法律制度下，他所享有的权利和其他原物权人的权利本质上是平等的。
五、不动产物权的善意取得的案例
近年来，中国法院对于不动产物权的善意取得已经有了大量的实践.
其中，最著名的案例是“南京大都荟”案，该案例中，开发商判断错误，未申请不动产登记，导致产生虚假的权利状况。在法院处理这个案件时，认为购买者是诚实守信的第三人，因此应该给予保护。法院认定购买者的买卖合同是有效的，并保护其合法权益。该案例为善意取得法律适用提供了一个很好的范例。
六、结论
不动产物权的善意取得是我国物权法的一项重要制度，它可以保护取得人在合法程序下所取得的权益。不过，善意取得也存在一定的限制，主要表现在对建筑物、土地和担保物的善意取得存在限制。因此，为了避免在善意取得过程中出现问题，取得人必须确保自己的行为符合法律规定，并在取得前进行一定的调查和求证。