商圈分析(ppt文档).ppt

——商圈调查及商圈应用一、商圈的概念
（一）概念：
商圈，也称商业圈，即吸引消费者前来购物的有效范围；
（二）意义：商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习
惯、交通因素等有很大关系；商圈好坏对营运成功
的影响和门店日后的经营发展力，是关键所在；
（三）构成：根据与门店距离的远近将商圈分为：核心商圈、次
级商圈和边缘商圈。
1、轴心点：店铺所在的位置
2、半径：从店铺到顾客居住地之间的距离
3、层次：核心商圈、次级商圈、边缘商圈边缘商圈核心商圈:商圈层次

项目A地区：认为：一个店铺的商圈取决于店铺对顾客的吸引力，而店铺在一个地区对顾客的吸引力是可以测量的；这个吸引力主要取决于两个因素，即店铺的规模和店铺与顾客的距离。例：假如一个顾客有机会在3个店铺中任何一个店铺购物，这3个店铺的规模及与这个顾客居住地的距离如下：（假设a=1,b=2）解：根据公式：
决定在何处营业是所有零售商成功的关键。一项清晰连续的战略
应明确选址的目的。选址决策之所以重要，是因为它的高成本和长期
性。一项选址决策的失误很显然要比一次采购失误给零售商造成更大
的损失。商店的位置是零售商做的最重要的决策

选址的步骤：

地区分析（3）

社区名称3、商圈内住户统计表流动客层
时段
分析5、离本店300米以内竞争店的调查表
调查人员：调查时间：竞争店
名称
各项指标7、离本店1000米以内竞争店的调查表
调查人员：调查时间：三和公寓9、本店内商圈社区情况表10、门店周边药店情况11、社区会员占比图12、商圈诊断书商圈小知识商圈需求预测要确定一个商圈需要三种信息。
第一：我们必须知道有多少人生活在这个商
圈，住在哪里。
第二：零售商运用人口统计数据和地理信息
系统数据和政府公布的购买力指数来
预测潜在购买力
第三：零售商还会用互联网的信息。商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：
——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外来人口多、消费水准较高等。
——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。商铺的类型，按照所属项目的开发形式不同可以分成以下七大类：
商业街商铺：商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位
都属于商业街商铺。
市场类商铺：“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、
零售、经营的商业楼宇。这类市场里面的铺
位即我们所谈的市场类商铺。
社区商铺：其经营对象主要是住宅社区的居民。
住宅底商：住宅底商指位于住宅底层的商用铺位。百货商场、购物中心商铺：鉴于该类项目规模庞大，开发
复杂，所以投资风险也比较高
商务楼、写字楼商铺：酒店、商住公寓等里面用于商业用
途的商业空间。
交通设施商铺：交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
以上不同类型商铺的投资特点、价值影响因素及市场成熟度差别都特别大，比如在北京，住宅底商和购物中心商铺属于处在发展初期的商铺类型，其投资收益中的价值升值收益和租金收益空间显着区别于发展成熟的商业街商铺。1.位于市区主要街道的商店
便利商店——如药店、快餐店、美容院等。通常为工作和生
活在市区的人们服务
高度专业化商店——包括提供个人服务的高级服装店、礼品
店、工艺品店、珠宝店等，能够为顾客
提供在其他地方得不到的服务※缺陷：停车问题，特别是要考虑到在高峰期是否有足够的
停车位。
2．位于小巷的商店这些店铺没有相对较大的客流量，但是大多数小巷店有自己的
顾客群，从而不需要主街带来的人群，地价成本较低，容易拥属于自己的停车场。※缺陷：可见性不高。3．位于街区的商店街区位置是距离顾客生活和工作最近的零售位置。一般在金融区、司法区、生产厂
区或医疗区内。※优势：拥有很大的便利性，容易获得长期的顾客。
4．位于路边的商店路边的位置是指位于独立式建筑群中并沿着马路的位置。如沃而玛、麦当劳和大型
家具店，顾客会为了专门购物到那里。这类商店的营业时间比较随意，并且拥有自
己的停车点。
5．位于区域型商业中心的商店这种类型的购物中心的规模非常大，拥有2~5个部门型商店和超过100个零售商店。
大多数地区型购物中心的目标顾客来自于一小时车程以内的距离，中心所在的地区的人口一般在100000以上。并可拥有大量的顾客群。※缺陷：商店的独立性相对较低，地价十分昂贵。社区分布图内