新常态下的教育（二）.doc

本资料来源搜集与网络和投稿如有侵权牵扯利益关系请告知上传人联系删除。新常态下的教育新常态下的楼市最高决策层说中国经济进入新常态那作为中国经济的重要组成部分的房地产经济当然不能例外。什么是楼市的新常态。我觉得通俗点说就是因为成本和市场等多方面因素的变化是个房子就能大卖的暴利时代过去了。楼市：国际形势。在2021年金融危机发生后大量资金外逃很大一部分资金流入中国；而国内禁止对土地所有权买卖唯一能承载如此数量级别的国内财富与国外资金的只有楼市和股市。国内形势。房地产事业成为了地方政府的钱袋子原因很简单地方经济要想发展就必须要政府来引导和投资政府的钱一方面是通过税收但是税收又难以满足地方政府的胃口于是地方政府逐步制定出一套有利可行又短期内不会出问题的方案地方政府将拥有土地卖给房地产商房地产商向银行贷款来支付土地购置费并建好楼房并将此作为银行贷款的抵押然后将楼房高价卖给老百姓老百姓也没钱只能向银行贷款这样地方政府征收了高额的契税以及购置税房地产将贷款转嫁给老百姓并赚得高额利润银行“绑架”了诸多还贷的房奴获得大量的还款利息大家皆大欢喜。可是没有买卖就没有伤害。手持重金的财团便在这种模式下低买高卖赚取差价。种种原因资金流入的多了势必产生泡沫泡沫大了就有可能要爆炸泡沫爆炸首先损失的是银行因为银行的贷款并非以现金流的形式摆在银行的金库里而是那些空房子这些房子的价值到时候将远远小于泡沫时的价值银行将面临倒闭。第二损失的是政府政府失去原有的房地产模式的赚钱机器已经开始牵头投资的项目得不到资金注入必将烂尾同时还要背上巨额的财政赤字（注意这里已经埋下隐患）。为了防止这种情况出现国家出面将所谓盲目乱窜的资金引入a股市场来抑制房市泡沫继续膨胀。不完全统计目前全国地方政府的财政负债累计超过250万亿美元已经相当于目前全国gdp的两倍之多而这些债务只会越来越多银行破产还会有新的银行但是政府破产...那怎么办中央出台新的政策允许地方政府发行债券当然这些债券是以税收作为抵押英明伟大的我党制定了如下政策这些债券其实真正的买主并非老百姓而是中央银行银行可以接受地方政府的债券作为抵押将现金贷给地方政府各大银行将这些债券转入中央银行相应的各大银行换得资金这就是为何央行一再降准然后中央银行通过大肆印钞来冲平这些债券大量的资金流入市场势必引发通货膨胀、物价上涨为抑制大宗商品大幅涨价进而引发社会恐慌首付20%的政策逐步扩散这样使房价五倍溢价政府主导下的金融——房市——杠杆机制逐步形成党媒姓党的媒体不断报道房市的火热程度在一定程度上引起百姓购房的紧迫感让大量资金继续流入房市。这样可以减缓物价上涨但是自然规律不是人为可以完全改变的物价终会上涨于是政府提出了到2021年的十三五收入翻番这完全是一个被动的过程。所以近期房价肯定不会大幅回落现在依旧不是买房子的最佳时机待到物价上涨通货相对膨胀工资翻番的时候再买不迟说完了楼市最后综述一下新常态宏观层面：1、要调整经济结构国家就越会摆脱gdp对于房地产的依赖土地财政成为制约地方经济结构的瓶颈。2、政府对于房地产市场的行政干预手段将不会像往年一样频繁目前看是限贷将成为长期金融政策。3、为调整经济结构拉动国家gdp增长的两项指标即出口下滑、投资放缓刺激消费成为当前经济的着力点。中观层面1、类似成都的二级城市房地产市场将趋于缓慢增长的新形势。2、地方政府暂时还无法摆脱土地财政的依赖然后由于投资性买房得到有效抑制导致各地方政府不得不加大公积金、购房补贴的政策支持以获取开发商对房地产投资的热情。3、开发商为应对淡市以价换量成为当下标准营销动作市场泡沫得到一定程度的挤出。4、日光盘将不复存在（普遍现象）开盘认购率低于60%将成为常态。微观层面1、广告宣传对购房者的吸引力成逐年减弱大品牌+好产品+优物业成为销售的绝对优势。2、购房者越来越理性认为市场不好开发商必会降价特价房什么时候什么楼盘都买的到。3、受限贷影响刚需客户向改善客户过渡但又希望以刚需的价格购买改善的产品。4、国家出台的房产税政策和当下房地产市场形势投资者认为买房并不能增值。