某地产别墅项目规划设计提案.pptx

设计人员：高明珠、任京、晏云玲、申敬、姚小龙、袁腾、仝毅专业：房地产经营与估价班级：房产0801指导教师：尚宇梅完成日期：2010年12月10日目录前言市场篇由于时间的局限性，在市场调查的基础上，引用了西安统计局、西安市成房指数、西安市国土局、西安市产权处的部分数据。一市场分析2010年已开盘和准备开盘的部分代表项目二别墅产品情况分析建筑形态状况建筑风格状况别墅面积状况独栋别墅主要集中在300-400㎡。三项目分析项目的SOWT分析
劣势：
产品特色不明显，显得比较平庸，没有比较优势；
没有郊区的宁静；
产品外立面不出彩，没有吸引力；机会：
曲江公馆、曲江华府、曲江佳园别墅项目的开发给茗仕嘉郡别墅开辟了先路；
该别墅区域优越，受到消费者的密切关注；
目前联排别墅市场呈供不应求的局面；
国土资源部已规定在未来几年不再批别墅项目用地，别墅土地越来越稀缺，这为本项目带来了极大的开发契机；
城南新区的建设使项目区域与城区的距离大大缩短。威胁：
周边待开发用地较多；
周边楼盘在短期内消耗了部分有效客户，随着消费的离散需求日趋明显，这种消费观念对产品要求更高，已成为本案的潜在较大威胁；第二章消费篇A西安消费者对别墅的认知分析
别墅历来被尊为“人居金字塔的巅顶”，拥有阳光、运动、风景区、自信、社会名流五大要素，是成功者梦想的家。由于别墅在西安市场上只有短短的10年时间，这在一定程度上决定了西安消费者使用产品的阶段和经验还处在初级即消费者对别墅的认知度还不成熟，大多数消费者都还处在感性和虚荣的消费中。在相当长的一段时间，西安的开发商都认为别墅就是要建得够大、装修得够豪华、价格拉得够天文。
但随着经济的发展和社会的进步，消费个性化时代已到来，加之别墅消费生力军(白领、金领、大型企业管理层等)日渐壮大，他们都有很强的文化素养，对别墅要求有更强的文化内涵，奢华、虚荣以不再是唯一评判标准，同时对第一居住的需求也日趋增强。
现阶段消费者对别墅的认知度已不再局限于奢华、虚荣，有自己独特的文化内涵、居住理念、生活方式的产品，将是他们选择的新标准。B西安别墅消费大市场层面特征
客户来源：西安、西安郊县以及其他二级城市等
客户性质：西安藉、非西安籍
职业：私营企业主、房产开发商、汽车商、企业中高级管理者、
金融界成功人士、自由职业者等
家庭结构：一般均三代同堂
年龄：40－55岁为主力
家庭年收入：18－30万为主
学历：大学以上学历为主
购买目的：以自住为主
消费心理：重居住的品位、理念和文化
追求新的生活方式和新的空间感受
购买时最看重五个因素：
1.社区环境2.交通
3.配套设施及安全4.价格5.户型
经济实力强，对首付．月供的支付能力强C从消费力层面划定目标人群私营企业业主二目标人群定位目标人群：第三章理念篇消费者心理密码分析构建对接心理密码核心理念攻其心志、不战而胜产品文化理念构建三、核心理念诉求
讲精神+产品理念：构架于奢华之上的文化府邸生活第四章产品篇由于本案位于大雁塔北广场慈恩镇西，已具有相应的地理环境优势，结合本案的总平规划设计方案，提出以下：
该别墅区分为A,B,C,D四个区，其中A,B为联排别墅区，C,D为独栋别墅区
利用小区主干道，将小区虚拟划分为几个组团，使其有组织性与规律性、协调性，同时重点强调组团间的独立性、私密性，各组团景观的独立性，还要强调组团内各建筑的私有领地。
充分利用周边环境的地理形态，主干道作几处人工流水浅沟水景，体现小区有山有水的环境格局。
小区有商业建筑，会所与物业综合建筑，幼儿园等，着重其外立面的整体包装,突出项目产品本身的尊贵与和谐。格调上重点在于要与周边环境的格调相搭配，起到门面作用。小区主入口大，树以标志性建筑。体现出宏观、大气。
小区主干道按单面人行道与机动车道划分，实现人车分流。
在园林绿化上，要充分展现出社区大环境与自然环境相结合，以高大乔木为主，营造自然山水风光。草地上种植无刺、无毒花木，并且颜色丰富有层次；水池边的树种宜选用灌木或垂柳等；近建筑物用低矮灌木、花草或间种少量乔木，远高建筑物则结合组团主题设置不同种类植被。
本案合理安排施工流程，在工程开发前期，可先呈现样板房示范区与局部环境景观。二、产品规划独栋别墅上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，房屋周围都有面积不等的绿地、院落。
【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。客厅卫生间各户型层高做大，可在3.3米之内。
本案各户型的卫生间开间尺寸做到不小于2.4米。体现各户型的多功能性，考虑将房间功能从享受化、个性化方面设计（如可考虑增加雪茄房、桑拿房、功能性半地下室）。建筑风格建议：
根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在黄金地段，本楼盘的