某别墅项目提案.docx

序秩秩斯干幽幽南山如竹苞矣如松茂矣似续妣祖筑室百堵西南其户爰居爰处爰笑爰语约之阁阁椓之橐橐风雨攸除鸟鼠攸去君子攸芋如跂斯翼如矢斯棘如鸣斯革如翬斯飞君子攸跻殖殖其庭有觉其楹哙哙其正哕哕其冥君子攸宁上莞下簟乃安斯寝乃寝乃兴乃占我梦吉梦维何？大人占之：维熊维罴男子之祥维虺维蛇女子之祥乃生男子载寝之床载衣之裳载弄之璋其泣口皇口皇朱芾市斯皇室家君王乃生女子载寝之地载衣之裼载弄之瓦无非无仪唯酒食是议无父母诒罹――《诗经·小雅·斯干》人类从很久以前就在向往和歌颂优美舒适气派的居住环境……项目开发和推广的思考逻辑什么是别墅？什么人住别墅？住什么样的别墅？现有市场上有什么别墅？我们要建造什么样的别墅？我们怎么来建这种别墅？我们怎么来卖这种别墅？第一部解读别墅身份与地位的象征享受自然鲜氧气的健康生活古今别墅理解《现代汉语词典》“在郊区或风景区建造的供休养的园林住宅”《宋书·谢灵运传》“修营别业傍山依水尽幽居之美”《新唐书·王维列传》“别墅在辋川地奇胜有华子岗欹湖竹里馆柳浪辛夷坞……”现在房地产开发商别墅已经成为广义的概念与传统意义上的别墅有一定的区别现在开发商所说的别墅主要是指“高级住宅”或“花园住宅”马斯诺需求理论层次别墅满足的不仅仅是一种物质生活的需要更多的是一种生理和心理的需要代表着人们对于居住理想的终极追求形式别墅国际标准(5S)景观（Scenery）：优美的景观是别墅的基本条件而且还有私家花园使居住环境与自然融为一体阳光（Sun）：广阔的视野明朗的空间阳光伴随左右。运动（Sport）：没有喧嚣和拥护有充足的自由空间可以伸展身心充分现自我。溪流（Stream）：因为有水而充满灵性、智慧和情趣更显尊贵逸事（Story）：有深厚的人文历史文化的陪衬体现身份和品味。别墅的市场本质□别墅意味着占有大量的稀缺资源（土地、河流湖泊、森林等自然资源）因而是实力和身份的象征□别墅永远只为少数人建造只有少数人才能享受□别墅必须体现个性化代表着人们对理想的终极追求别墅的核心价值身份与地位的象征享受自然鲜氧气的健康生活别墅类型以建筑风格分以选址分以消费类型的分以建筑结构分以建筑材料分按目标客户群分近开发规模来分中国传统园林风格别墅市区交通型别墅居住型别墅独体别墅砖混凝土别墅顶级别墅规模化别墅日式风格别墅近郊综合型别墅渡假型别墅连排别墅木制别墅中高档别墅顶级别墅欧洲传统贵族风格别墅远郊风景型别墅出租型别墅双拼别墅新型材料别墅经济型别墅旅游型别墅北美风情风格别墅异地渡假别墅旅游型别墅叠加别墅别墅框架结构别墅TOWNHOUSE及经济型现代风格别墅办公型空中别墅开发模式创新型别墅投资别墅产品创新型别墅别墅市场分析市场形成条件□人对高层次的物质和精神生活的追求是别墅产生、存在和发展的源动力□经济发展GDP迅速增长民营企业长足发展为别墅市场造就了很大的一批消费群体□个人收入增加形成了一个非常有消费实力的阶层―中产阶层为别墅市场提供了更广阔的空间□市区土地稀缺、房价上涨、环境恶化、生活空间越来越铗小拥挤居住已经开始向近郊延伸“生活在郊区工作在市区”的模式开始形成□个人收入增加生活水平不断提高消费者开始选择环境优美、空气清新的居家之地□公路网络发展迅速已经完全将郊区与市区紧密连接在一起汽车普及消除了距离障碍使近郊居住成为现实别墅消费者分析身份和职业首先明白是什么人会买别墅才能准确地捕捉到目标消费者才能了解他们真实的综合情况对规划设计、制定价格、市场推广提供科学的依据。国内成功的开发案例的统计购买别墅的人士为：１福布斯级超级富豪２大中型国有企业的最高层管理人士３大中型外资企业的高层管理人士４中小民营企业主５文艺界、文化界知名人士６高级知识分子：高级医生、高级教授、高级工程师、高级律师、７政府机关和事业单位高级公务员８海归派人士９职业投资者购买别墅的人士共性特征：年龄在30岁――60岁主力是35――50岁□多为男性□这一部分人士有稳定的较高的社会收入□有一辆或一辆以上的车□有较高的社会地位有的甚至有显赫的社会地位□日常生活不张扬深藏不露□家庭人数大多在３－６人行为习惯及爱好（共性）□商务社交活动多经常出入高档消费场所□穿着名牌服饰使用名牌用品□对运动、健康很注重□有主见个性强喜欢张扬个性□对香车美女关注□关注政策、财经方面的信息□出差频率较高经常往返在城市之间对别墅的要求：消费者身份对别墅的要求福布斯级超级富豪环境一流外观和内部超大豪华生活、娱乐、健身等配套十分完善人身财产安全保障顶级豪华别墅大中型民营企业主环境一流外观气派内部装修精致舒适有文化氛围对生活、娱乐、健身等配套有一定要求中高档居家别墅大型外资企业的高层管理人