某楼盘前期定位策划.docx

南国新城前期调研定位策划案
目录
第一节长沙市房地产发展形势及政策分析………………………………1
一、2005年长沙房地产市场运行基本情况………………………………1
二、2006年我国房地产业发展的政策导向………………………………6
三、2006年房地产发展趋势展望…………………………………………8
第二节区域结构调查与城市发展规划调查………………………………10
一、地理位置及概况………………………………………………………10
二、公共设施状况…………………………………………………………10
三、交通道路体系状况……………………………………………………10
四、区域性质与功能特点…………………………………………………11
五、规划展望………………………………………………………………11
第三节区域个案调查………………………………………………………11
项目SWOT分析…………………………………………………29
市场需求分析………………………………………………………31
项目思路……………………………………………………………39
项目定位……………………………………………………………40
一、项目定位之基准………………………………………………………40
二、项目市场定位原则……………………………………………………42
三、市场定位（开发档次）………………………………………………42
四、价格定位………………………………………………………………45
五、客户细分………………………………………………………………45
六、客户定位………………………………………………………………49
七、功能定位………………………………………………………………52
八、建筑规划设计建议……………………………………………………53
九、户型定位………………………………………………………………61
开发经营指导思想…………………………………………………64

第一节长沙市房地产发展形势及政策分析

从全国来看，2005年房地产市场调控初见成效，房地产开发投资过快的增长势头得到一定的遏制。以3月17日央行调整个人商品住房贷款利率为起点，以随后出台的“国八条”为标志，长沙市房地产业进入了一个调整发展的新时期。在国家宏观调控政策的影响下，长沙房地产市场投机苗头得到抑制，普通住宅商品房政策优势初现，商品房交易量大幅增长，商品房价格涨幅平稳，二手房成交增幅减缓，房地产抵押登记继续攀高，房屋拆迁量下降，国家宏观调控效果开始显现。随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实，我市房地产市场正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标健康发展。
一、2005年长沙房地产市场运行基本情况
1、务实基础，固定资产投资稳步增长

长沙市固定资产投资从1998年的148.43亿元，大幅上升到2005年的881.44亿元（2000年后平均增长率为51.8%），成为推动长沙经济增长的强大动力。长沙市加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日趋完善，城市功能明显增强，城市规模初见雏型。固定资产投资的增长，改变了城市面貌，也推动了房地产业的发展。

2、居民收入的提高为房地产发展提供了支撑

在整体经济发展的同时，长沙市城市居民生活水平持续提高，年均增幅10%左右。2004年长沙市城市居民人均可支配收入达到11000元，远远高出武汉、海口、河北、郑州、成都、兰州等其他同等城市，已处于中西部同类城市前列。根据长沙市十一五规划，预计到2010年末，城市居民人均可支配收入将达到20170元。收入的提高，为房地产的发展注入了持续的动力，成为房地产发展的最大动力。

3、房地产投资依然高歌猛进

自2000年以来，房地产开发投资迅速增长，经济的发展和固定资产投资的增长，为房地产业的发展奠定了坚实的基础，房地产投资逐年增长，保持了良好的发展势头。虽然受国家宏观调控的影响，2005年开发投资为256.35亿元，同比增长46.04％。说明投资者普遍看好长沙市场，对未来市场充满信心。

4、竣工面积首次出现负增长

2000－2004年后长沙房屋施工面积和竣工面积呈现同步增长的趋势，2005年施工面积继续保持了稳步增长，房屋施工面积1913.57万平方米，其中新开工面积779.54万平方米，同比分别增长30.85％、25.21％；但竣工面积首次出现负增长，竣工面积515.16万平方米，同比下降了12.97％。
出现此种情况的主要原因，一是由于近两年新开工项目较多，商品房施工量较大且多为大盘，施工周期较长，同时银行贷款门槛提高，造成相关增长速度放慢。二是国家宏观经济调控对市场的牵制作用。宏观调控使很多市民持观望态度，宏观调控的不确定性，在市场不明朗的情况下开发商对进入市