地产项目全年推广营销计划课件.ppt

提纲一、市场表现从上表可以看出，在供应量保持平稳情况下，下半年全市商品房成交量明显萎缩；但房屋售价一路看涨。房价在今年7月达到顶峰，而成交量却跌至谷底。
从今年的成交情况来看，售价与成交量成反比，反应出高价房源的去化速度相对较慢。市中心○万达星城
推出时间：9月20日
推出房源：2栋高层小户型，共440套房源，
主力面积：48-80平方米，
销售均价：4500元/平方米；
优惠政策：开盘当天可享受5000抵20000同时一
次性付款98折。
销售情况：当天销售97%房源，剩余房源为小复式。
小结：成熟社区、品牌优势、低价。市场表现—项目动态市场表现—项目动态市场表现—项目动态
1、当前市场处于供小于求的态势，市场上的存量房体量正在逐步减少。
2、当前楼市在量价关系上呈量跌价涨的趋势，在成交量下滑的情况下，开
发商选择弃量保价的策略。
3、低价、蓄客周期长、产品附加值高的楼盘销售态势良好，在集中蓄客后
均能在开盘取得不错的销售额。
4、全市高总价楼盘成交态势平稳，集中蓄客开盘的效果并不明显。

综上，我司认为蓝天郡已推房源的销售策略应为延续当前的续销策略，在促销活动和房源包装上进行变更以吸引更多客户。提纲住宅部分住宅部分（2009.11-2010.10）11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月营销推广计划—住宅部分第一阶段（2009.11-2010.2）一、销售策略：1、保持当前的续销策略，通过促销的包装制造噱头，吸引来人。2、通过每月、每周不同的优惠主题促进抗性房源的去化。3、价格稳定，成交势头稳定，销售压力大，我司建议在价格上不做大的调整。二、促销策略●月度促销政策文字表现：营销推广计划—住宅部分第一阶段营销推广计划—住宅部分第一阶段文字表现：2009年12月—2010年2月，每周推出3套“一口价”房源，所选房源为抗性较大房源，且原则上不与当月活动冲突，如：12月选择三房房源为特价房。2月份春节期间推出看房送礼品活动。三、活动策略：营销推广计划—住宅部分第一阶段营销推广计划—住宅部分第一阶段营销推广计划—住宅部分第一阶段营销推广计划—住宅部分第一阶段营销推广计划—住宅部分第一阶段2、短信广告
（1）目标受众：东、西湖区手机话费在200元/月以上的中高端人群和青云谱区
域的企事业单位员工，均为项目目标客群。
（2）频次诉求：充分发挥短信广告的即时优势，对应发布相关优惠信息，主要
集中在12月和1月销售冲刺阶段。保持每两周一次基本量。

3、网络广告
能够及时反映项目近况，对项目进行口碑传播有一定的作用。4、户外广告
（1）已有户外：老福山立交、八一大道电信大楼
（2）建议增加户外：阳明路口、南昌大桥、八一大桥、洪都大道交南京路

八一大道沿线的户外广告受众面广、影响力大，故选择3块该路段上的户外媒介。
八一大桥和南昌大桥为连接市区和红谷滩的主要桥梁，受众面广，且红谷滩楼盘和本案形成竞争关系。加之本案公寓属投资产品，通过该路段的户外拦截部分投资客群和周边楼盘的潜在客群。报纸广告网络广告
发布时间：11月27日-2月28日
发布媒体：江西搜房
发布类型：看房团（针对公寓）+顶部旗帜（2周）+新房详情小折页（2周）+图片资讯
发布内容：活动信息，促销信息，活动报导
费用：约12000元（总价5万元已签）

电台广告
发布时间：11月27日-2月28日
发布媒体：交通新闻频道
时长：30秒频次：20次/天时段：6特+7A+7B
发布内容：产品优势+推售信息
费用：约40000元（已签10万元合同）短信广告
发送时间：12月11日、12月18日、12月25日、1月9日、1月23日、2月23日
发送数量：各15万条，共90万条
发布内容：特价房信息
费用：30000元

户外广告
前期已签户外+后续户外
费用：约350000元（全年总价约140万元）

公交车身广告
选择路线：15路长班、16路长班各2辆
发布时间：2009年12月-2010年11月
发布内容：形象+促销信息
本阶段费用：66000元（全年总费用：264000元）营销推广计划—住宅部分第一阶段推广主题：楼王面世销售目标：前期房源基本售罄，本批次房源销售60%3月4月5月6月绝对城市绝对领衔一、销售策略：1、高调蓄客，对外称集中开盘，实际客户可随时购买。2、延续老带新的优惠。3、价格上涨，12#楼为本案楼王，户型、通透性俱佳，且有挑高6米露台赠送。二、推广策略：事件炒作+卖点解析工程结点配合：1、2010年3月4日前，园林升级完成。2、2010年3月4日前，12#楼135㎡样板房开放。（建议将赠送露台在样板房内做成书房）事件炒作：园林升级完毕
通过业主和客户的反馈建议，蓝天郡潜心提升社区品质；坚持“像造飞机一样造房子”的开发理念，对项目园林进行全面升级。现升