上海复地原墅营销策划（终稿）.pptx

报告目标：
去化项目中的主力产品：别墅

报告结构：
企划包装
市场分析—客源定位及描述—项目定位 媒介策略
营销推广策略
报告目的：
通过市场分析，了解当前形势，研究竞争对手，制定销售方案，
按公司要求完成预定销售目标市场篇申城总体住宅市场区域商品房市场竞争板块别墅市场沪闵路沿线板块板块最新市场动态板块最新市场动态市场潜在推案量统计板块小结莘闵别墅板块板块特性板块最新市场动态板块最新市场动态未来板块市场潜在推案量板块小结梅陇镇板块板块特性板块最新市场动态板块最新市场动态板块小结竞争板块小结板块小结周边典型个案剖析挑选标准：
1、拥有联排同质性产品
2、项目面积控制精简
3、项目总价同质性明显
4、前期销售成绩较好
5、客源客层相似项目最新销售动态成功启示点剖析典型个案剖析:项目最新销售动态成功启示点剖析典型个案剖析:占地：约19万m2
总建面积：约12万m2
套数：共577套2-3层
产品类型：联排、双拼
容积率：0.63
绿化率：35％2.8万m2
房型面积：190－250m2
总价范围：250－300万/套典型个案热销分析项目客源客层定位建议合生城邦竞争项目客源分析——合生城邦村上春墅竞争项目客源分析——村上春墅燕南园竞争项目客源分析——燕南园本案客源客层定位客源定位依据本案未来客源导入示意图本案未来客源比例拟定图联体别墅客层定位独立别墅客层定位客户职业描述本案客源客层特性研展居住区域：
老闵行、莘庄、颛桥
七宝、梅陇、古美
购物场所：
日常：老闵行、莘庄
商圈：南方商城、七宝商圈
主要交通工具：
私车、地铁、公交
主要出行道路：
沪闵路、顾戴路、漕宝路、虹梅路、中环线、都市路
主要信息来源：
报刊（包括轨道刊物）、杂志、公共交通视频、电视、广播、网络、商业场所媒体、户外广告等潜在客源居住区域：
梅陇、田林、康健、漕河泾
漕宝路沿线、龙华、斜土路沿线
购物场所：
日常：田林、康健、梅陇、打浦桥
商圈：徐家汇、南方商城
主要交通工具：
私车、公车、出租车
主要出行道路：
沪闵路、漕宝路、虹梅路、内环线、中环线、肇嘉浜路、
主要信息来源：
派对、酒会、杂志、广播、网络、商业场所媒体、户外广告等项目定位定位基础地理位置交通出行、生活配套生活配套生活环境产品价值产品产品精英型城市别墅，别墅生活的第一站！企划篇开门见山——本案特性原墅的优势企划的任务看看左邻右舍-市场环境中的竞争对手-合生城邦
竞争对手企划手法总结项目分析建筑立面风格建筑内部结构这样的产品能否吸引目标群？

我们的客户是否感兴趣？
联体别墅客层定位独立别墅客层定位客户职业职位描述客户特征分析客户购买动机——崭新的别墅生活复地原墅怎样去契合他们的需求？我们的推广方向产品定位和SLOGANLOGO案名及LOGO诠释秀稿系列生活方式功能空间建筑风格VI系统展示形象墙引导旗精神堡垒罗马旗包袋设计售楼处内部标识、吊旗样板区指示牌系统（一）样板区指示牌系统（二）媒体策略篇一、目标对象特征分析模拟人物（1）模拟人物（2）区域：生活在闵行&工作在闵行；徐汇、长宁
教育：高等教育高级白领，生活模式现代并能接受新事物人群
信息：主动获取信息最多的一族，有阅读习惯，习惯理性分析
沟通：活跃的社交族
财富：高于普通工薪者，但不是社会的顶层，而是小有积累的一族
职业：高级白领、技术人员、公务员、也包括高级管理层和私企主拦截、引导——户外常规媒体：新闻晨报、区域晚报夹报、上海楼市配合重要销售节点投放
软性广告：新民晚报、东早、上海楼市、新闻晚报、第一财经日报等尽可能扩大投放面
新闻：新闻性炒作建立项目网站
房产类网站：搜房、房地网
新的网络广告形式：MSN、邮件广告、搜索排名上下班出行时间，投放990新闻频率或交通频率
101.7音乐频率套播
商业中心巡展：徐家汇、南方商城、其他商业人流密集区。
邀请客户到现场的推荐会、酒会等主题活动。渗透类媒体—DM预算分配第一期预算分配05年度为复地原墅项目首次亮相阶段，同时05年11月开盘后两个月有非常高的销量要求，以下对2005年8月至12月的主要阶段的推广做进一步说明。营销篇房型配比复地原墅推案原则I期推案考虑因素I期销控计划I期推案次序（第二次强销期：06.05.01－06.06.31）I期推案次序（持续期：06.07.01－06.09.30）I期推案次序（第三次强销期：06.10.01－06.11.31）I期推案次序（持续期暨结案期：06.12.01－07.03.31）I期销控计划TheEnd
ThankYou!9、静夜四无邻，荒居旧业贫。。10月-2410月-24Friday,October4,2024
10、雨中黄叶树，灯下白头人。。16:08:0916:08:0916:0810/4/20244:08:09PM
11、以我独沈久，愧君相见频