某花园项目定位报告.docx

目录前言项目概况项目总体定位项目规划设计及功能定位项目市场定位项目物业管理定位项目推广策略定位项目开发经营战略结束语前言房地产营销同其他商品的营销系统一样关系到从产品生产的最前期阶段到售后服务整个过程。在这个过程中任何一个环节出现了问题都会对全局造成一定的影响。但其中最具决定性作用的因素是项目定位。项目定位确定了项目的建设方向它包括项目总体定位、形象定位、规划设计定位、功能定位、市场定位、物业管理定位等几个方面。简单地说就是确定项目将建成一个什么样的档次为谁而建卖给谁。只有真正迎合了市场需求的定位才有可能最终赢得市场取得预期投资回报。我们在上述背景下通过市场调研就齐鲁花园项目定位做出详细的阐述。第一章项目概况一、项目土地性质（一）地理位置本项目地块位于济南市天桥区堤口路与纬六路交界处原木材厂厂区。东邻纬六路高架无影山段西邻荣泰小区（鲁铁1号）。（二）地质地貌1．地质已有初步勘察结果显示该地块地质情况较好场地为稳定地质适宜建筑。2．地貌状况项目地块基地呈不规则多边形其地块标高与北面主干道堤口路一致地质状况较好。（三）土地面积与及四周总占地面积89亩东靠未来的高架环线北临堤口路西靠万盛园小区离济南火车站仅1公里交通十分便利。（四）七通一平现状本项目原为木材厂现做建材市场用途目前拆迁工作尚未开始“七通一平”尚未完成场地较为平整。二、地块周边环境（一）地块周边建筑物地块所处周边地段建筑物主要集中在西面、北面和南面主要以住宅为主。北面隔路相望为北侧为煤炭管理局及其附属机构路的东侧为建设中的高架路西侧为区域规划绿地和荣泰小区南边为面粉厂和居民区。（二）环境污染状况项目地块周边绝大多数工厂现已搬走仅存济南民意面粉厂和济南化工机械厂无明显污染。（三）自然绿化及人文历史景观项目西临区域规划绿地加上项目本身规划设计了平均宽度约35米的绿化带贯穿小区南北使得小区绿化和自然景观有机地结合起来。因地块处于北部项人文历史景观较少挖掘题材不多。三、地块交通条件调查（一）地块周边的市政路网及公共交通现状市政路网：路网发达北侧有一条东西走向的主干道堤口路红线宽50米是济南市北部的一条主要交通动脉东侧是未来的纬六路高架环线。公共交通：在主干道堤口路上有K90路、K96路、K97路、12路、15路、7路等公交车通过可直达火车站泉城广场长途汽车总站等地交通十分便捷。（二）项目对外的陆空交通状况项目汽车自行车步行离项目距离泉城广场12分钟40分钟6公里堤口路1分钟20米火车站3分钟10分钟1公里济南机场35分钟约30公里四、周边市政配套设施（一）购物场所市华联超市、济南商厦、八里桥蔬菜批发市场、八里桥副食品批发市场、济南陶瓷市场。（二）文化教育八里山小学、堤口路小学、十一中、二十九中、五十一中、市幼儿师范、省粮食学校、济南六职高、山东科技大学、山东综合科技学院。（三）医疗卫生交通医院、省建筑医院、省立医院、山东煤矿总医院、市立四院。（四）酒店服务名泉大酒店、金桥大酒店、万盛大酒店、雨天大酒店、铁路大酒店。（五）事业单位天桥区政府、邮局、济南铁路局。（六）餐饮娱乐名泉大酒店、金桥大酒店、万盛大酒店、周边小饮食店。第二章项目总体定位一、项目总体定位将“齐鲁花园”项目总体定位为济南北部人居形象大使是一个集居家、运动、休闲等功能于一体的规划科学、布局新颖、功能较全的大型智能生态小区。小区拥有宁静的社区环境、高雅的文化格调、时尚的网络生活青葱怡人的园林绿地、新颖别致的大门和广场极富特色的住客会所及康乐设施齐全的运动配套设施以及轻松愉悦的生活空间是21世纪济南市北部的新型高尚智能生态住宅成为济南北部楼盘的典范和济南楼市的新亮点。二、项目形象定位以“居家、运动、智能、生态”为主题通过热烈明快的形象包装、轻松休闲的营销中心、种类繁多的运动设施、浓郁厚重的文化氛围塑造出本项目与众不同的新形象倾心演绎一种全新的生活模式---“5+2”休闲式生活（5天工作2天休闲）引领生活新潮流展示出“健康、时尚、高雅、愉悦”的生活乐章成为泉城北部楼市的居住形象大使。第三章建筑风格及功能定位项目建筑规划的目的在于提升附加值产品的附加值主要靠规划布局、建筑风格、环境设计、创新理念的精心设计而产生：一、建筑风格定位一个长期值得居住的现代高尚住宅社区其建筑风格必须是经得起时间检验的造型经典而又不失个性。本项目以多层为主小高层为辅其风格可遵循“现代简约主义”的原则和造型手法汲取“欧陆风格”的一些元素加以简化和细化。建筑立面应体现出鲜明的个性富有强烈的时代感。整体建筑应予人以简洁、明快、美观、实用、大方之感。例如：金冠花园、数码港。二、建筑布局定位根据济南人长期形成的居住习惯建筑布局考虑随形就势。合理利用各栋楼宇之间的间距设置一些小块绿地强调景观的均好性做到“户户有景、家家有绿化”。