某大厦商业项目全程策划提案.docx

巢氏大厦全程策划提案第一部分：巢氏大厦产品定位策划主题/功能/户型/客户/价格/配套/规划/景观……第二部分：巢氏大厦形象包装策划A.项目主题定位:金巢大厦制造企业金蛋的商务港B.项目主题演化:金巢大厦商务港的概念:时尚化/国际化C.项目生活方式定位:金巢大厦商务港商务赢家前沿生活.第三部分：巢氏大厦广告传播策划A.项目运营总策略:生活方式塑造（商务赢家/前沿生活）＋板块启动（312国道商业圈）+产品启动（商务港）B.项目广告总精神:金巢大厦商务港停靠企业游轮收获财富金蛋造就商务赢家C.项目广告总口号：金巢大厦制造企业金蛋的商务港D.项目推广支撑点：户型/格调/品位/精致/细节/主张第四部分：巢氏大厦促销推广策划A.B.C.第一章销售总策略一、金巢大厦项目策划总体战略思想1、以专业化的运作方式配合本项目销售方在最短时间内创出销售佳绩并同时在常州打出“金巢”品牌。强调宣传推广手段的有效性销售组织的规范性提高整个开发团队的专业水平。二、完成目标1、项目目标：市场至上换位思考以消费者需求为导向塑造个性化、差异化产品引爆市场需求。在最短的时间内以快打慢、速度制胜；坚持风险最小化追求效益最大化。2、品牌目标：通过项目的运作树立“金巢”品牌在常州地产界的知名度。三、金巢大厦销售阶段的划分根据本项目定位方向及工程周期结合商业地产专业运作模式在销售思路方面我公司建议走“分阶段销售”路线即将整个销售周期大体划分为四个阶段：内部认购期（预热期）公开发售期强销期（成熟期）尾盘促销期。四、金巢大厦销售时机选择项目的销售成功与否不但决定于项目的本身素质同时与项目的销售时机也有着重要的关联。从我公司对常州房地产市场的长期研究分析来看常州地区每年房地产销售传统旺季为5月～12月考虑到“金巢大厦”的工程进度及销售中心、工地现场的包装前期广告宣传等本项目销售的最佳时机将是在4—12月。建议将公开发售的时间定为5月1日此时为劳动节假日有利于借节日气氛烘托销售气氛。同时根据项目公开销售前的电话咨询反馈信息可在对外公开销售前30天左右进行内部认购以利于烘托市场气氛并最大程度锁定诚意客户。4月18日日-------------5月1日—7月11月31日08年1月内部认购开盘尾盘促销期预热期强销期调整营销策略公开发售期答谢酒会新年祝辞第二章金巢大厦营销策略一、金巢大厦分阶段销售策略1、有效实施销售策略需具备的条件金巢大厦现场售楼处展示功能实施完毕；金巢大厦项目有关的销售资料印制完成；整体销售策略制定完成；广告推广计划制定完成。2、市场预热期策略市场预热期造势要想成功关键在于本项目在市场上要有高出镜率引起常州市民的高度关注。为了达到这个目标我们要做好以下两点：高密度效能的广告效果；与广告发布密切配合的营销活动。（由于传统媒体效率日渐下降采取常规的媒体轰炸必然导致推广费用的飞涨且效果也难以得到保证。因此必须采取灵活的媒体组合与营销活动互动的创新方式牢牢抓住消费者的注意力直接而准确地传达楼盘信息、宣传项目的形象。）3、公开发售———强销期销售策略经过销售准备和内部认购期的市场酝酿和信息发布在此时要求我们有一个“绽放”强势利用媒体宣传迅速深化楼盘热销的氛围同时配合提价和促销力争在短期内树立起楼盘的形象。通过前期的市场造势项目在市场树立一定的知名度将项目的目标客户群从纷乱的市场逐步剥离出来了他们开始关注本项目。公开发售期我们主要是采取有效的销售策略使目标客户群主动理解本项目的卖点近而被本项目的特色所感染发生了购买的行为主要策略是：深化项目产品的功能与服务对应目标客户的需要为本项目建立强有力的支撑系统并尽量制造差异点；个性化推广制造出与同区域楼盘的差异点；最大限度挖掘及展现本楼盘的价值点；短期内迅速建立项目知名度畅销全市；统一形象整体推广；一鼓作气强势出击；稍低价格面市先期导入时给予客户一定实惠；突出渲染金巢大厦“制造企业金蛋的商务港”的概念。4、尾盘期策略项目进入后期一般会出现以下情况：项目的宣传攻势减弱；剩余单元的单一、位置