常州金巢大厦商业项目全程策划提案.doc

巢氏大厦全程策划提案第一部分：巢氏大厦产品定位策划主题/功能/户型/客户/价格/配套/规划/景观……第二部分：巢氏大厦形象包装策划A.项目主题定位:金巢大厦制造公司金蛋的商务港B.项目主题演化:金巢大厦商务港的概念:时尚化/国际化C.项目生活方式定位:金巢大厦商务港商务赢家,前沿生活.第三部分：巢氏大厦广告传播策划A.项目运营总策略:生活方式塑造（商务赢家/前沿生活）＋板块启动（312国道商业圈）+产品启动（商务港）B.项目广告总精神:金巢大厦商务港停靠公司游轮,收获财富金蛋造就商务赢家C.项目广告总标语：金巢大厦制造公司金蛋的商务港D.项目推广支撑点：户型/格调/品位/精致/细节/主张第四部分：巢氏大厦促销推广策划A.B.C.第一章销售总策略一、金巢大厦项目策划总体战略思想1、以专业化的运作方式配合本项目销售方在最短时间内创出销售佳绩，并同时在常州打出“金巢”品牌。强调宣传推广手段的有效性，销售组织的规范性，提高整个开发团队的专业水平。二、完毕目的1、项目目的：市场至上，换位思考，以消费者需求为导向，塑造个性化、差异化产品，引爆市场需求。在最短的时间内以快打慢、速度制胜；坚持风险最小化，追求效益最大化。2、品牌目的：通过项目的运作，树立“金巢”品牌在常州地产界的知名度。三、金巢大厦销售阶段的划分根据本项目定位方向及工程周期，结合商业地产专业运作模式，在销售思绪方面我公司建议走“分阶段销售”路线，即将整个销售周期大体划分为四个阶段：内部认购期（预热期）公开发售期强销期（成熟期）尾盘促销期。四、金巢大厦销售时机选择项目的销售成功与否，不仅决定于项目的自身素质，同时与项目的销售时机也有着重要的关联。从我公司对常州房地产市场的长期研究分析来看，常州地区每年房地产销售传统旺季为5月～12月，考虑到“金巢大厦”的工程进度及销售中心、工地现场的包装，前期广告宣传等，本项目销售的最佳时机将是在4—12月。建议将公开发售的时间定为5月1日，此时为劳动节假日,有助于借节日气氛烘托销售气氛。同时，根据项目公开销售前的电话征询反馈信息，可在对外公开销售前30天左右进行内部认购，以利于烘托市场气氛，并最大限度锁定诚意客户。4月18日日-------------5月1日—7月11月31日20231月内部认购开盘尾盘促销期预热期强销期调整营销策略公开发售期答谢酒会新年祝辞第二章金巢大厦营销策略一、金巢大厦分阶段销售策略1、有效实行销售策略需具有的条件金巢大厦现场售楼处展示功能实行完毕；金巢大厦项目有关的销售资料印制完毕；整体销售策略制定完毕；广告推广计划制定完毕。2、市场预热期策略市场预热期造势要想成功，关键在于本项目在市场上要有高出镜率，引起常州市民的高度关注。为了达成这个目的，我们要做好以下两点：高密度效能的广告效果；与广告发布密切配合的营销活动。（由于传统媒体效率日渐下降，采用常规的媒体轰炸必然导致推广费用的飞涨，且效果也难以得到保证。因此必须采用灵活的媒体组合与营销活动互动的创新方式，牢牢抓住消费者的注意力，直接而准确地传达楼盘信息、宣传项目的形象。）3、公开发售———强销期销售策略通过销售准备和内部认购期的市场酝酿和信息发布，在此时规定我们有一个“绽放”，强势运用媒体宣传，迅速深化楼盘热销的氛围，同时配合提价和促销，力争在短期内树立起楼盘的形象。通过前期的市场造势，项目在市场树立一定的知名度，将项目的目的客户群从纷乱的市场逐步剥离出来了，他们开始关注本项目。公开发售期，我们重要是采用有效的销售策略，使目的客户群积极理解本项目的卖点，近而被本项目的特色所感染，发生了购买的行为，重要策略是：深化项目产品的功能与服务，相应目的客户的需要，为本项目建立强有力的支撑系统，并尽量制造差异点；个性化推广，制造出与同区域楼盘的差异点；最大限度挖掘及展现本楼盘的价值点；短期内迅速建立项目知名度，畅销全市；统一形象，整体推广；一鼓作气，强势出击；稍低价格面市，先期导入时给予客户一定实惠；突出渲染金巢大厦“制造公司金蛋的商务港”的概念。4、尾盘期策略项目进入后期，一般会出现以下情况：项目的宣传攻势减弱；剩余单元的单一、位置等条件差，缺少吸引力。一般采用以下的策略：主题营销：运用相关事件（如入伙、封顶等）进行相关主题营销；客户营销：运用成交客户推荐来延续销售；直销：针对剩余的户型采用直销的方式。5、项目各阶段销售总结项目的运作涉及较多不可预测的问题，故项目销售中也许对各阶段的策略进行调整，而调整的依据来源于我们对项目的阶段销售总结，重要涉及以下几个方面：阶段的销售状况分析（广告进线量、客户上门量、广告效果评估、销售状况总结等）；阶段销售分析总结（评估本月销售量、客户分析等重要阶段分析）；提供阶段调整广告计划；提供阶段广告推广制作。二、具体实行1、内部认购期①时间：20