常州金巢大厦商业项目全程策划提案样本.doc

巢氏大厦全程策划提案第一某些：巢氏大厦产品定位策划主题/功能/户型/客户/价格/配套/规划/景观……第二某些：巢氏大厦形象包装策划A.项目主题定位:金巢大厦制造公司金蛋商务港B.项目主题演化:金巢大厦商务港概念:潮流化/国际化C.项目生活方式定位:金巢大厦商务港商务赢家,前沿生活.第三某些：巢氏大厦广告传播策划A.项目运营总方略:生活方式塑造（商务赢家/前沿生活）＋板块启动（312国道商业圈）+产品启动（商务港）B.项目广告总精神:金巢大厦商务港停靠公司游轮,收获财富金蛋造就商务赢家C.项目广告总标语：金巢大厦制造公司金蛋商务港D.项目推广支撑点：户型/格调/品位/精致/细节/主张第四某些：巢氏大厦促销推广策划A.B.C.第一章销售总方略一、金巢大厦项目策划总体战略思想1、以专业化运作方式配合本项目销售方在最短时间内创出销售佳绩，并同步在常州打出“金巢”品牌。强调宣传推广手段有效性，销售组织规范性，提高整个开发团队专业水平。二、完毕目的1、项目目的：市场至上，换位思考，以消费者需求为导向，塑造个性化、差别化产品，引爆市场需求。在最短时间内以快打慢、速度制胜；坚持风险最小化，追求效益最大化。2、品牌目的：通过项目运作，树立“金巢”品牌在常州地产界知名度。三、金巢大厦销售阶段划分依照本项目定位方向及工程周期，结合商业地产专业运作模式，在销售思路方面我公司建议走“分阶段销售”路线，即将整个销售周期大体划分为四个阶段：内部认购期（预热期）公开发售期强销期（成熟期）尾盘促销期。四、金巢大厦销售时机选取项目销售成功与否，不但决定于项目自身素质，同步与项目销售时机也有着重要关联。从我公司对常州房地产市场长期研究分析来看，常州地区每年房地产销售老式旺季为5月～12月，考虑到“金巢大厦”工程进度及销售中心、工地现场包装，前期广告宣传等，本项目销售最佳时机将是在4—12月。建议将公开发售时间定为5月1日，此时为劳动节假日,有助于借节日氛围烘托销售氛围。同步，依照项目公开销售前电话征询反馈信息，可在对外公开销售前30天左右进行内部认购，以利于烘托市场氛围，并最大限度锁定诚意客户。4月18日日-------------5月1日—7月11月31日1月内部认购开盘尾盘促销期预热期强销期调节营销方略公开发售期答谢酒会新年祝辞第二章金巢大厦营销方略一、金巢大厦分阶段销售方略1、有效实行销售方略需具备条件金巢大厦现场售楼处展示功能实行完毕；金巢大厦项目关于销售资料印制完毕；整体销售方略制定完毕；广告推广筹划制定完毕。2、市场预热期方略市场预热期造势要想成功，核心在于本项目在市场上要有高出镜率，引起常州市民高度关注。为了达到这个目的，咱们要做好如下两点：高密度效能广告效果；与广告发布密切配合营销活动。（由于老式媒体效率日渐下降，采用常规媒体轰炸必然导致推广费用飞涨，且效果也难以得到保证。因而必要采用灵活媒体组合与营销活动互动创新方式，牢牢抓住消费者注意力，直接而精确地传达楼盘信息、宣传项目形象。）3、公开发售———强销期销售方略通过销售准备和内部认购期市场酝酿和信息发布，在此时规定咱们有一种“绽放”，强势运用媒体宣传，迅速深化楼盘热销氛围，同步配合提价和促销，力求在短期内树立起楼盘形象。通过前期市场造势，项目在市场树立一定知名度，将项目目的客户群从纷乱市场逐渐剥离出来了，她们开始关注本项目。公开发售期，咱们重要是采用有效销售方略，使目的客户群积极理解本项目卖点，近而被本项目特色所感染，发生了购买行为，重要方略是：深化项目产品功能与服务，相应目的客户需要，为本项目建立强有力支撑系统，并尽量制造差别点；个性化推广，制造出与同区域楼盘差别点；最大限度挖掘及呈现本楼盘价值点；短期内迅速建立项目知名度，畅销全市；统一形象，整体推广；一鼓作气，强势出击；稍低价格面市，先期导入时予以客户一定实惠；突出渲染金巢大厦“制造公司金蛋商务港”概念。4、尾盘期方略项目进入后期，普通会浮现如下状况：项目宣传攻势削弱；剩余单元单一、位置等条件差，缺少吸引力。普通采用如下方略：主题营销：运用有关事件（如入伙、封顶等）进行有关主题营销；客户营销：运用成交客户推荐来延续销售；直销：针对剩余户型采用直销方式。5、项目各阶段销售总结项目运作涉及较多不可预测问题，故项目销售中也许对各阶段方略进行调节，而调节根据来源于咱们对项目阶段销售总结，重要涉及如下几种方面：阶段销售状况分析（广告进线量、客户上门量、广告效果评估、销售状况总结等）；阶段销售分析总结（评估本月销售量、客户分析等重要阶段分析）；提供阶段调节广告筹划；提供阶段广告推广制作。二、详细实行1、内部认购期①时间：4月18日～4月30日②目：预先吸引公众留意、累积客源、避免不必要流失作用，让客户提早认知本项目，有效调动周边客户购买欲；吸引客户，同