某别墅项目营销推广提案.docx

山东池州某别墅项目营销推广提案序言通过我司对本案的分析得出如果本项目用常规的操作手法运作将会遇到较大的阻力我们思路是将此盘设计成为池州通过旅游面向全国的窗口项目做成为当地周边地区和九华旅游的第一站把项目规划成一个具有经营内容的文化景观旅游房产并努力在这个层面上最大限度地获得政府的支持因为：1、本案最大的优势是中央人工湖的景观。2、池州当地人口不多外来人口少经济基础薄弱狭小的市场容量不能快速有效地消化本案大量的高档物业。3、池州几乎没有支柱产业在城市打造上缺乏创意和手段唯一的经济依靠是旅游业综合以上情况为将本案打造成城市亮点——“旅游景观房产”提供了巨大发展空间。因此我们认为一定要把项目提高到作为展示城市的窗口的高度只有搭好台与政府一块儿唱戏才能给老百姓描绘一个美好的蓝图最终达到顺利销售、快速回款的目的。目录第一部分项目解析………………………………P2～P6第二部分项目定位思路…………………………P7～P16第三部分项目运作思路…………………………P17～P26第四部分项目运营执行计划……………………P27～P30第五部分总结……………………………………P31第一部分项目解析一、池州房地产市场概况（一）处于起步阶段池州房地产市场处于一个萌芽阶段投资意识有待提升。（二）期房销售为主少量楼盘以贵宾卡买号销售期房销售为主。以汇景国际为例大部分楼盘在期房阶段便销售一空。销售手段穿插贵宾卡号的购买取得优先权利这也表明其存在一定的炒楼花现象。（三）专业策划认可度加强对策划商的认同度加强专业的楼盘操作运作得到认可发展商对打造楼盘形象和自身的品牌愈加重视不再单纯地为做房产而做房产。（四）其他物业参考在当地运作相对成功的有‘汇景国际花园’‘和泰星城’等‘汇景国际’有部分类似于本案的高档物业但总量较少口碑较好。两小区以多层住宅为主市场均价处在1800元/平方米左右部分高档物业为2100元/平方米左右本案可以参考二者进行价格及物业配套定位但建筑形态始创池州之先有着非常大的机会鼎立市场之颠。二、项目概况（一）基本情况地理位置：该项目位于池州市城西西门大桥318国道以东新清溪河西南规划城市环线东北方向。俯瞰呈似半岛形态原始生态条件完好被规划为的池州市内高尚住宅区。周边配套：该项目与老城商业中心区仅一桥之隔几分钟到达市中心区域拥有齐全的生活配套；是池州市目前出则闹进则幽的独天得厚的静谧居所。社区配套：中心湖湖心岛、民俗风情街、诗碑林、游船中心、商业街、大型社区会所。基本指标：占地面积480002㎡。总建筑面积：144000.7㎡。住宅建筑面积：100605㎡。商业建筑面积：43890㎡。容积率为：0.3。绿化率：53.3%。（二）外部环境交通：临近市中心几分钟以内可到市区的任何区域相信项目建成后公交线路将有望得到解决。配套：市区内的各大商场、超市、医院、学校、宾馆等只有几分钟的车程。休闲：九华山景区离市区只有二十多公里市内各大宾馆都有休闲设施及上岛咖啡等。娱乐：大酒店休闲中心、宾馆KTV歌城、电影院、网吧等。餐饮：九华国际大酒店、九子宾馆、杏花村宾馆、梅园酒家等。学校：贵池幼儿园、贵池中学、双语学校、池州职业技术学院等。银行：中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、信用合作社等。医疗：池州市医院、人民医院、中医院、妇幼保健院等。三、项目SWOT分析（一）优势分析——strengths1、规模优势本项目占地720亩总建筑面积14.4万余平方米。政府对市区土地供应的宏观调控使得项目成为目前乃至将来市区内规模最大、规划高好、档次最高、社区配套最全的住宅群。2、景观优势东面的清溪河社区里的中心湖南面大片原始生态用地大面积的山地植被具有绝佳的景观更使得项目成为市内罕有真水、真自然的大型高尚生态社区。3、市政配套优势紧贴老城商业中心区交通便捷可以共享老城一切的市政配套。4、品位风格优势风格以徽派建筑为主的中式高档物业古色古香品位感觉层次高档并符合当地人对徽派建筑的喜好。（二）劣势分析——weakneses1、地段劣势城西南片区城建设施较少而且路况差、周边环境差、治安条件差这些因素致使部分市民不认可项目地段。2、周边环境不成熟周边的环境不成熟没有形成规模需要经历一段较长时间才能达到成熟。3、地势劣势项目地势北高南低错落式中心为湖地貌低洼填土量高再加上堤坝的建设工程成本势必增高这对销售价格产生不利。4、交通劣势目前桥南区域尚未开通公交车但桥北仅有几路公交线路需要开通直接到小区的公交线路。（三）机会点分析——opportunities1、城市发展随着池州市的城市基础设施建设的步伐加快城