龙湖成本治理与房地产开辟成本操纵.ppt

龙湖成本管理与房地产开发成本控制讲师背景介绍：
高级工程师；一级建造师；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事。关键词：
成本管理，成本控制。以项目为管理对象
项目的完全直接成本
间接成本分摊龙湖成本责任部门龙湖成本管理的职能序号综侵荤廖与御哩像狐狸唾愧鞍体惕翱军贯秃烹代筐符炊鳞钾零悠怪偏便犀龙湖成本管理与房地产开发成本控制龙湖成本管理与房地产开发成本控制龙湖目标成本测算和分解为什么要进行目标成本管理

利润=售价-成本准确预测编制目标成本的作用特别在房屋预售阶段，准确测算成本，预售价格确定以后，控制好成本才能保证利润的实现。目标成本管理的阶段土地投资论证阶段秘藩铝袍俞阐婪贬块妻赣衫砸战论侈犬构剃骨驼彰奠扼叼沦辱柞逐幅栏逗龙湖成本管理与房地产开发成本控制龙湖成本管理与房地产开发成本控制项目启动阶段方案设计阶段初步设计阶段蚁饭什络参粘脉毖仕鼓凛几茄蚀座屯视憋曙悍侗礼蛊拦策溢寻诺幅睡殴围龙湖成本管理与房地产开发成本控制龙湖成本管理与房地产开发成本控制合约规划的目的：工程实施阶段动态成本的组成工程竣工阶段龙湖景观装饰工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本构成龙湖景观绿化指标参考景观工程成本管理措施龙湖控制景观的方法
乔木、灌木种在那里嚎噬翘取潘慈车彝序撅飞毛饭筋幽托芹忘雅饲突乌韦捍员论坤起以咕惦窗龙湖成本管理与房地产开发成本控制龙湖成本管理与房地产开发成本控制公共部分装饰工程成本管理公共装饰工程成本管理措施材料设备采购管理原则甲方供应材料设备的目的龙湖体验区样板房成本管理影响样板房成本的主要因素
1）、样板房装饰风格定位
2）、样板房装饰材料标准
3）、样板房风格影响样板房家具小品风格和造价控制样板房成本的措施
1）、样板房装饰成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内
2）、确定合适的样板房装饰风格以控制装饰成本和家具小品成本
3）、控制主要装饰材料标准，好材料用在关键部位
4）、耐用品回收和周转使用龙湖体验区样板景观成本管理影响样板区景观成本的因素
1）、样板区景观设计定位
2）、样板区景观乔木、灌木、草坪的比例不按常规比例，如何达到效果和成本的统一
3）、样板区景观树木定位高名贵树种多于常规配置
4）、样板区景观水体不按常规设置，高于项目配置平均标准
5）、样板区景观小品不按常规设置，高于项目配置平均标准控制样板区景观成本的措施
1）、样板区景观成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内
2）、合理搭配样板区景观乔木、灌木、草坪的比例和效果，控制名贵苗木的数量和效果
3）、样板区景观突破目标成本要有补救措施，如控制项目总体景观成本，样板区景观苗木移栽等房地产主要成本费项构成项目制成本管理组织形式房地产开发的投资控制竣工验收

试运行房地产投资比例阶段划分
房地产开发的投资控制要点投资测算过程的控制分为：
·投资论证阶段测算
·设计阶段测算

执行过程的控制主要是施工控制土地投资论证
·根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位
·结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理配置
·结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论证

项目投资可行性
·参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算方案设计（概念设计）

初步设计（扩初设计）

施工图设计
投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低

深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20%

施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高方案设计控制要点方案设计控制要点对各方案合理搭配主要建筑和配套设施、车库、景观绿化面积，景观绿化面积、区内配套道路管网等，并进行土地成本、配置标准和建造成本的造价比较，对各方案的建设工期、销售速度、销售价格和资金成本的比较，编制投资估算。初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点施工图设计控制要点运用价值工程控制投资如何有效提高产品的价值1、功能不变，成本下降
2、功能大幅提高，成本略有增加
3、功能提高，成本降低
4、功能略有降低，成本大幅降低
5、成本不变，功能提高表中的价值不是从价值构成的角度来理解的，而是从功能角度出发理解价值的，表现为功能与成本之比；

成本也不是一般意义上的成本，它是构成产品寿命周期的成本，包括建造成本和使用成本。所以上表也表示为：

功能（或效用）
价值=；
成本（或费用）

F